Fundos do Patria: Cotistas do HGFF11 têm até agosto para votar incorporação pelo RVBI11

Se aprovada a proposta de consolidação das três carteiras, os atuais cotistas dos fundos BPFF11 e HGFF11 vão se tornar investidores do RVBI11 e os outros dois fundos vão deixar de viver.

Em traje relevante divulgado ontem ao mercado, a portanto administradora do BPFF11 comunicou que os cotistas aprovaram o fechamento do fundo e a transferência dos ativos para o RVBI11. Para a operação ser concluída, portanto, os investidores do HGFF11 precisam votar, por meio de consulta formal, até o dia 11 de agosto.

Com essa estratégia, a gestora procura não somente aumentar a liquidez e a diversificação do fundo, uma vez que tornar o pagamento de dividendos mais perene e, de quebra, reduzir os riscos com uma carteira mais balanceada.

O patrimônio líquido atual do RVBI11 é de R$ 779 milhões, enquanto o do BPFF11 e o do HGFF11 são muito menores, de R$ 320 milhões e R$ 235 milhões, respectivamente. Com a incorporação, o patrimônio do primeiro fundo passaria para R$ 1,3 bilhão, posicionando-o uma vez que o segundo maior fundo imobiliário do segmento multiestratégia.

Do ponto de vista de liquidez, os cotistas do BPFF11 e do HGFF11 devem ser beneficiados pelo incremento da liquidez diária em seguida consolidação. Enquanto esses fundos negociam atualmente tapume de R$ 200 milénio e R$ 300 milénio por dia, as estimativas do Patria apontam para uma liquidez de R$ 2,6 milhões com a incorporação pelo RVBI11, que hoje negocia quase R$ 1 milhão diariamente.

Uma vez que o RVBI11 apresenta um desempenho superior aos outros dois fundos, existe ainda um potencial de proveito de capital a ser embolsado pelos cotistas do BPFF11 e do HGFF11.

Sob a ótica do múltiplo Preço sobre Valor Patrimonial (P/VP), o preço da quinhão do RVBI11 é o que mais se aproxima do seu valor justo, ou seja, é o fundo negociado com menos desconto. Enquanto a relação P/VP é de 0,90 vezes, no BPFF11 é de 0,84 vezes e no HGFF11 é de 0,89 vezes.

O P/VP é um indicador contábil que compara o preço da quinhão do fundo com o seu valor patrimonial. Essa métrica costuma ser usada pelo mercado para examinar se um ativo está custoso ou barato. Via de regra, um P/VP aquém de 1 sugere que o fundo está subvalorizado, enquanto uma relação supra de 1 indica que o fundo pode estar sobrevalorizado.

Ou seja, pelo múltiplo P/VP, o BPFF11 é o fundo cujas cotas estão mais depreciadas. Em seguida a consolidação, no entanto, passa a valer para os cotistas a métrica P/VP do RVBI11, de 0,90 vezes. Em miúdos, isso significa que os investidores vão ter um proveito de 8,2% com a operação. No caso do HGFF11, uma vez que a diferença em relação ao RVBI11 é menor (de 0,89 vezes contra 0,90 vezes), o proveito vai ser um pouco menor, de 2,2%.

A rentabilidade distribuída aos cotistas dos dois fundos também aumentaria, para R$ 0,70 por quinhão. Hoje, o retorno recorrente aproximado do BPFF11 é de R$ 0,62 por quinhão, enquanto o do HGFF11 é de R$ 0,68. O rendimento em dividendos (dividend yield) médio passaria para 12,8%, de 12,2%, no caso do BPFF11, e de 12,3%, em relação ao HGFF11.

Em termos de portfólio, a carteira do fundo consolidado (RVBI11) vai investir uma segmento maior (56%) em outros fundos imobiliários de “tijolo”, focados exclusivamente em imóveis físicos, uma vez que shoppings, galpões logísticos e lajes corporativas. Um pedaço menor (42%) vai ser devotado aos fundos imobiliários de “papel”, que investem em títulos de renda fixa do setor imobiliário, e também aos Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). Exclusivamente 2% vai permanecer de caixa líquido.

No que diz saudação à participação dos setores no patrimônio líquido do fundo, os CRIs vão ter a maior presença (31,2%), seguidos pelo segmento de shopping (20,9%), lajes corporativas (14,8%) e galpões logísticos (11,6%). Uma segmento menor vai ser alocada em FoFs (2,9%), hotéis (2,6%), saúde (2,5%), residencial (2,2%) e dependência (1,2%).

Há alguns anos, o Patria Investimentos vem realizando uma série de aquisições no mercado de fundos imobiliários. Atualmente, a gestora tem mais de 20 fundos sob gestão, totalizando um patrimônio de R$ 23 bilhões.

Em 2022, comprou 50% de participação da VBI Real Estate e, no ano seguinte, adquiriu mais três gestoras: Blue Macaw, Bari e More Asset. Em 2023, foi a vez de incorporar os fundos imobiliários do Credit Suisse. Já no ano pretérito, a gestora adquiriu os 50% restantes da VBI e, agora em 2025, anunciou a compra da plataforma de fundos imobiliários listados da Genial – o BPFF11, inclusive, faz segmento dessa operação mais recente.

Com a obtenção dos fundos da Genial, a gestora adiciona tapume de R$ 2,5 bilhões ao portfólio, para R$ 25,5 bilhões, e sua base imobiliária vai relatar com um totalidade de 26 fundos.