Com Selic mantida, quando o financiamento imobiliário deve permanecer mais barato?

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A Selic é a taxa de referência de juros no país e serve de parâmetro para os empréstimos, incluindo os financiamentos imobiliários. Justamente por isso, ela é conhecida uma vez que o dispêndio do quantia. Porém, embora afete a economia uma vez que um todo, nem todos os contratos sofrem efeito direto do ciclo atual dos juros.

Isso porque as taxas do crédito imobiliário variam de concórdia com o sistema de financiamento e o indexador do contrato. Há contratos indexados ao IPCA (inflação) e poupança, e há as linhas tradicionais atreladas à Taxa Referencial (TR) ou prefixadas.

Os financiamentos feitos pelo programa Minha Lar Minha Vida (MCMV), por exemplo, não são afetados já que as taxas são determinadas previamente pelo governo e atualmente estão entre 4,50% e 10% ao ano. Dentro do programa, os juros variam de concórdia com a renda familiar mensal bruta, que impactará em qual filete do programa o beneficiário se enquadrará, na seguinte subdivisão:

• Filete 1: renda de até R$ 2.850 e possui subvenção;
• Filete 2: R$ 2.850,01 a R$ 4,7 milénio e possui subvenção;
• Filete 3: renda entre R$ 4.700,01 a R$ 8,6 milénio, financiando unidades até R$ 350 milénio, com juros entre 7,66% e 8,16% ao ano;
• Filete 4: até R$ 12 milénio, imóvel até R$ 500 milénio e juros de 10% ao ano.

Para os que ultrapassam a renda ou o teto limite do imóvel do programa, os financiamentos são feitos pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH) que, por enquanto, é afetado pela taxas de juros. No entanto, a partir de 2026, os juros dentro do SFH serão limitados a 12% ao ano nas regras do novo crédito imobiliário, que também elevou o valor supremo do imóvel de R$ 1,5 milhão para R$ 2,25 milhões para o uso do FGTS.

Com o aumento do teto do SFH, imóveis de maior valor passarão a se enquadrar nesse sistema, que normalmente oferece condições mais vantajosas que o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), o que beneficia famílias de renda média e subida, que antes precisavam contratar crédito no mercado livre, mais exposto à subida da Selic, aponta Nayra Sombra, planejadora financeira pela Planejar.

O novo crédito imobiliário estabeleceu novas regras para o sorte dos recursos da poupança uma vez que manadeira de financiamento: agora, à medida em que mais valores são depositados em poupança, mais crédito será disponibilizado para financiamento imobiliário, o que tende a ampliar a oferta.

“A partir da captação que eles [os bancos] fazem no mercado e o direcionamento que fazem para o financiamento habitacional, as instituições vão poder acessar os recursos da poupança para utilizar uma vez que quiserem, financiando o que quiserem, isso vai viabilizar a taxa pro financiamento habitacional de 12%“, explica Ana Maria Fortaleza, coordenadora de Projetos de Construção da FGV Ibre.

• Num exemplo hipotético, quando estiver plenamente implementado o novo padrão, se uma instituição captar no mercado R$ 1 milhão e direcionar integralmente esse montante para financiamento imobiliário, ela poderá usar a mesma quantia captada na poupança, que tem dispêndio mais grave, para aplicações livres por um período predeterminado. Mas, para isso, 80% dos financiamentos habitacionais deverão ser feitos pelas regras do SFH (que têm juros limitados a 12% ao ano), segundo o governo federalista.

Segundo Sombra, com essa mudança, a oferta de crédito tende a aumentar e estimular a concorrência entre os bancos. Com mais liquidez e competição, a tendência é de redução gradual das taxas, mesmo antes de cortes expressivos da Selic. “Na prática, a convergência entre juros menores e maior oferta de crédito deve iniciar a ser percebida ao longo de 2026, conforme as medidas forem implementadas e o ciclo de queda da Selic se solidar”, diz.

Com isso, quem efetivamente deve ser beneficiado com o galanteio da Selic previsto para o próximo ano será quem se financiar pelo SFI com taxas de mercado, que são mais caras já que a origem do recurso do financiamento não é a poupança.

“Nesse sistema, as taxas são livres e os bancos definem conforme o dispêndio de captação e as condições de mercado, o que faz com que o aumento da Selic seja rapidamente repassado ao consumidor”, detalha Sombra.

Para levante público, Fortaleza explica que, à medida que as taxas forem caindo, esse tipo de financiamento vai tolerar um consolação, “mas é um nicho específico”, pontua ela, embora que, no padrão atual do crédito imobiliário, quem financia pelo SFH deve tolerar os impactos de juros mais altos pelo menos até o término de 2025, quando começa a valer o novo padrão.

E quando as taxas de mercado devem desabar?

Segundo Fortaleza, não há resposta certa sobre isso. No entanto, se o banco está captando a um dispêndio menor, ele naturalmente começa a encolher a taxa de juros, até em razão da própria concorrência no mercado.

“Existe uma competição, até porque a Caixa Econômica representa um diferencial grande nesse mercado. É o maior player do mercado, e acaba impondo um padrão de concorrência que os bancos não podem se descolar muito”, detalha a técnico.

Sombra descreve que o repasse costuma ocorrer aos poucos, conforme os bancos reprecificam suas linhas, ajustam o dispêndio de captação e a margem de lucro. Em universal, as novas contratações sentem o efeito primeiro. “Para quem já tem financiamento contratado com taxa fixa, o impacto só virá em uma eventual portabilidade ou renegociação“, explica a planejadora.

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Recentemente, porém, já houve uma boa notícia para quem quer tirar o sonho do papel: a Caixa Econômica Federalista, principal banco responsável pelo crédito imobiliário no país, voltou a financiar até 80% do valor do imóvel, o que faz com que a pessoa consiga financiar um percentual maior da unidade, dando uma folga para uma ingressão menor.

Esse percentual havia derribado para 70% em outubro do ano pretérito para os financiamentos pelo Sistema de Amortização Metódico (SAC) e a retomada foi anunciada junto à mudança do novo crédito imobiliário em que, na ocasião, o presidente da Caixa também anunciou que o banco deve lucrar espaço para 80 milénio novos contratos de financiamento com o novo crédito, o que deve tornar a licença de crédito menos restritiva e lenta, uma vez que aconteceu levante ano.

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