Os fundos imobiliários sofreram em 2024 e este ano não promete grandes tréguas à categoria

A classe até oferece oportunidades para os investidores mais conservadores e também para os mais arrojados, mas é preciso estar atento à volatilidade que atravessa os ativos de risco em geral e ao cenário macroeconômico O Banco Central (BC) já avisou: a taxa de juros vai continuar subindo. Esse cenário faz a renda fixa, obviamente, ter lugar cativo no bolso dos investidores. Nem por isso, os fundos imobiliários devem ser totalmente esquecidos. Para quem souber garimpar, os próximos meses podem ser perfeitos para boas pechinchas. E, no apagar das luzes de 2024, já foi dada alguma dica do que esperar em 2025.
Mesmo antes de chegar no pico anunciado pela autoridade monetária, a Selic já tem feito os fundos imobiliários tremerem nas bases. Os fundos “de tijolo” (aqueles formados por ativos físicos, como escritórios, shoppings, galpões) têm tido as maiores avarias em seus alicerces, em meio à luta do Banco Central contra a inflação. Além de perderem atratividade enquanto os juros sobem, esses ativos também penam pelo encarecimento do crédito. Afinal, quanto mais caros os financiamentos, menor tende a ser a demanda por imóveis.
Para se ter uma ideia, esses fundos foram os que mais sofreram em termos de rentabilidade ao longo de 2024. O pior desempenho ficou com o setor de lajes corporativas (escritórios), que amargou perdas de 15,3% no acumulado do último ano. O segmento de shoppings ficou logo atrás, com desvalorização de 11,6%, enquanto os fundos de galpões logísticos anotaram queda de 11,2% no período.
Do outro lado da história existem os chamados fundos “de papel”. Notadamente, têm sido menos afetados pela escalada de juros. As carteiras desses produtos são compostas, especialmente, por Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), ou seja, por títulos que, de alguma forma, estão ligados ao mercado imobiliário.
A verdade é que todos os setores de fundos imobiliários passaram por um dos seus piores resultados em 2024. Conforme números levantados por Flávio Pires, analista do Santander, todos os tipos de fundos imobiliários encerraram o ano no negativo, mas os fundos que investem em CRIs foram os que caíram menos no período – “apenas” 5%.
Retorno por segmento em 2024
Como se vê, portanto, há uma bifurcação diante daqueles que pretendem investir em fundos imobiliários em 2025. E a escolha do caminho a ser percorrido passa pelo perfil do investidor.
Para o investidor mais conservador, investir em fundos de papel parece o mais indicado. São ativos atrelados ao sobe e desce dos juros e do IPCA, índice de inflação que norteia o trabalho do BC. Ou seja, esses fundos permitem aos compradores se protegerem – ou até mesmo ganhar algum dinheiro – conforme o custo de vida médio no Brasil se mantenha aquecido.
Além da maior atratividade natural dos fundos de papel indexados ao CDI, dado o patamar da Selic, Caio Nabuco, analista da Empiricus Research, também vê os fundos atrelados ao IPCA como boas oportunidades, especialmente porque foram penalizados nos últimos meses de 2024 diante de um cenário de maior estresse fiscal e de inflação mais comedida no terceiro trimestre.
“Os dividendos distribuídos por esses fundos diminuíram na reta final do último ano, então hoje eles são negociados com um desconto de mais de 10% sobre o valor patrimonial, algo que eu não me lembro de ter visto nos últimos dez anos”, afirma.
“São fundos com boa liquidez e com boas carteiras de crédito, pagando a variação do IPCA mais uma taxa de 9%, 10% em alguns casos, um nível de rentabilidade muito interessante”, destaca o analista.
Para o investidor com mais apetite ao risco e com visão de longo prazo, os fundos de tijolo, cujas cotas são negociadas atualmente com bastante desconto sobre o valor patrimonial, podem oferecer boas oportunidades em um horizonte de investimento maior.
Adriano Mantesso, chefe da área imobiliária da Tivio Capital, afirma que, pela perspectiva do imóvel, ou seja, no mercado imobiliário de forma geral, os fundamentos estão muito sólidos. “Seja shopping center, laje corporativa ou galpão logístico, todos eles têm apresentado um desempenho melhor do que o previsto, graças à diminuição de vacância e, ao mesmo tempo, ao aumento de locação”, destaca.
O especialista tem preferência pelos fundos de shopping, em razão da diversificação de inquilinos, da alta taxa de ocupação dos espaços, atualmente em 95%, e da média de vacância, que está abaixo de 10% na maioria dos fundos. Por outro lado, Mantesso vê o setor de lajes corporativas com preocupação.
“Tem que saber escolher bem, tomar muito cuidado também com o gestor e com os ativos que estão nos fundos”, diz. Se tivesse que escolher uma ordem, ele optaria pelos fundos de shoppings, depois os de galpões logísticos e, por último, os de lajes corporativas.
Outro segmento que Mantesso gosta é o de renda urbana, no qual os fundos investem em lojas de rua voltadas para setores como de serviço, varejo, educação e saúde. No histórico, diz, o segmento de renda urbana foi um dos mais resilientes, ficando atrás somente de shoppings.
“Esses fundos têm diversificação geográfica e por tipo de ativo. E, como são imóveis menores, os gestores têm mais facilidade para reciclar o portfólio do fundo de forma mais eficiente”, explica.
Entre os segmentos mais relevantes do IFIX, índice de referência da classe, os fundos de lajes corporativas são os que apresentam atualmente maior desconto em relação ao valor patrimonial, de 39%. Em seguida estão os fundos de shoppings e de galpões logísticos, ambos com 28% de desconto. Os fundos de renda urbana, por sua vez, são negociados 16% abaixo dos valores patrimoniais, em média.
Deságio dos principais setores do IFIX
Nem tudo são flores…
Como você já deve ter notado, o cenário não é de terra arrasada para os fundos imobiliários, mas há sim percalços oferecidos pelos juros lá no alto. Quem entrar nesse mercado deve, desde já, esperar por volatilidades trazidas pela correlação inversamente proporcional com a taxa Selic.
Complicou? Calma, é igual gangorra. Quanto maior o nível dos juros, mais as cotas desses fundos tendem a ser penalizadas. Do mesmo modo, se há alívio na Selic, existe mais espaço para valorização.
Até o BC começar a reduzir os juros, ainda há uma longa avenida a ser percorrida. E essa avenida, basicamente, se chama… 2025. Pelos apontamentos recentes da autoridade monetária, na atual conjuntura, a Selic vai subir no mínimo até 14,25% ao ano, a serem atingidos em março. Isso se não vierem outras altas. De qualquer forma, a queda deve vir só em 2026.
Esse cenário, por si só, demanda cautela ao olhar para os ativos de renda variável, por natureza mais arriscados que a sombra e água fresca prometida pela renda fixa.
Sob a ótica dos fundos imobiliários, o curto prazo tende a ser de bastante volatilidade nos preços das cotas dos fundos. Em contrapartida, o momento pode ser interessante para o investidor com mais apetite ao risco e com estratégia de investimento de médio e longo prazos.
Para os próximos meses, especialistas ouvidos pelo Valor Investe estão mais pessimistas do que confiantes. “Eu sou otimista, mas estou preocupado. Acho que os fundos imobiliários ainda vão sofrer muito, o primeiro semestre de 2025 já está perdido. Mas, a depender do cenário macro, o segundo semestre pode ser melhor”, diz Rodrigo Possenti, chefe da área de fundos imobiliários da gestora Fator.
Se o investidor já tem em sua carteira de investimentos alguma exposição em fundos imobiliários, Mantesso recomenda uma dose a mais de paciência. “Se o cotista não precisa vender os seus ativos, agora é o momento de esperar, pois não estamos falando de um problema estrutural de fundamentos da classe, pelo contrário, é o cenário macroeconômico que está pesando sobre os ativos de risco”, explica.
Conforme pondera Nabuco, com a taxa Selic acima de 14% ao ano, a atratividade da renda fixa se torna um impeditivo para determinados investidores, quando se pensa em intenção de compra. “Enquanto não houver estabilização dos juros e melhora da percepção de risco fiscal, a tendência é de volatilidade”, admite.
Ricardo Mateoli, gestor de fundos imobiliários da Paramis Capital, analisa o momento da classe sob uma perspetiva parecida. Ele destaca que os principais desafios dos fundos imobiliários hoje dizem respeito ao patamar atual da Selic e às dúvidas sobre em qual nível a taxa de juros vai se estabilizar. Isso, claro, somado às incertezas fiscais.
“Ainda não dá para cravar o real impacto do fiscal e, enquanto não tiver clareza, o mercado ainda vai passar por um período de turbulência. Os fundos imobiliários estão sim muito baratos. Se olhar individualmente, os setores estão com desconto de mais de 20% em relação ao valor patrimonial, é um percentual muito relevante”, diz.
Agora, nada está tão barato que não possa ficar mais, especialmente se o cenário econômico não ajudar. Portanto, os fundos imobiliários podem subir, mas o país precisa ajudar. E é aí que mora o perigo.
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