Mais de 90% dos fundos imobiliários são negociados com desconto na bolsa; hora de aproveitar?

A média de desconto entre os fundos do IFIX é de 22%, sendo que 52 fundos – quase a maioria – têm suas cotas negociadas com descontos que variam entre 20% e 83%. Outros 56 fundos apresentam descontos entre 2% e 19%. Os números fazem segmento de um levantamento feito por Flávio Pires, exegeta de fundos imobiliários do Santander, para o Valor Investe.

O Hectare Crédito Estruturado (HCTR11) é o fundo com maior desconto, negociado a 17% do valor patrimonial, o que representa um desconto de 83%. Em seguida estão os fundos Devant Recebíveis Imobiliários (DEVA11) e REC Renda Imobiliária (RECT11), ambos negociados a 30% do valor patrimonial, ou seja, 70% aquém do preço considerado justo.

O Bluemacaw Logística (BLMG11) e o BTG Pactual Terras Agrícolas (BTRA11) completam a lista dos cinco fundos imobiliários mais descontados do IFIX, com preços 62% e 61% aquém do valor justo, respectivamente.

Alguns fundos imobiliários, uma vez que o da Hectare, são penalizados por problemas específicos do próprio fundo. O HCTR11, que investe majoritariamente em certificados de recebíveis imobiliários, por exemplo, há anos tem suas cotas desvalorizadas por conta de casos de inadimplências em alguns ativos da carteira.

Por outro lado, o envolvente de juros e inflação elevados também prejudica diretamente a classe. Com a Selic supra de dois dígitos ao ano, os investidores tendem a transmigrar seus recursos para os ativos de renda fixa. Consequentemente, o movimento mais intenso de venda das cotas derruba o preço dos mais variados fundos sem necessariamente ter um fundamento para isso.

E são poucos os fundos imobiliários cujas cotas são negociadas supra do valor patrimonial. Da carteira teórica do IFIX, unicamente seis estão nessa situação, com preços, em média, 9% supra. Outros dois fundos são negociados pelo preço considerado justo.

Entre os setores mais tradicionais da classe, o de lajes corporativas é o segmento com maior desconto atualmente, sendo negociado, em média, a 61% do valor patrimonial – um desconto de 39%. Também entre os fundos de “tijolo”, os segmentos de shoppings e galpões logísticos estão com desconto médio de 29% ambos.

Os fundos imobiliários mais descontados de cada setor

De um totalidade de 14 fundos imobiliários de lajes corporativas listados no IFIX, o RECT11 e o BRPR Corporate Offices (BROF11) são os que apresentam maior desconto, de 70% e 58%, respectivamente.

Entre os fundos imobiliários de shoppings, dez na carteira teórica do índice, o Gazit Malls (GZIT11) é o fundo mais descontado, sendo negociado a 48% do valor considerado justo.

No caso dos fundos de galpões logísticos, o BLMG11 puxa a lista de fundos mais descontados do setor, com 62%, seguido pelo Pátria Logística (PATL11), cujas cotas são negociadas com um desconto de 50%.

• Recebíveis Imobiliários

Os fundos de recebíveis imobiliários, os mais representativos no IFIX, com um totalidade de 40, são os que oferecem menor desconto atualmente. Entre eles, no entanto, está o fundo com o maior desconto de todos, o HCTR11. Vale lembrar que esse fundo tem tido problemas, uma vez que balanços reprovados e queda de dividendos. Em dezembro do ano pretérito, por exemplo, o fundo não pagou dividendos.

É hora de aproveitar os descontos?

Para os próximos meses, os fundos de recebíveis, que investem em títulos de renda fixa do setor imobiliário, uma vez que os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), devem se solidificar uma vez que porto seguro da classe, em peculiar aqueles de ordinário e médio risco e com garantias reais.

Esses fundos, diz Carolina Borges, exegeta de fundos imobiliários da EQI Research, oferecem uma remuneração interessante para os investidores focados em geração de renda.

“Uma vez que teremos, ao longo de 2025, CDI e IPCA mais elevados, a alocação em fundos com ambos os indexadores oferece proteção real (supra da inflação) e ótimas taxas de rentabilidade”, destaca Borges.

Com uma dinâmica operacional positiva, os fundos imobiliários de “tijolo” também oferecem oportunidades estratégicas para alocações a preços mais atrativos e com bom retorno de dividendos.

“A geração de caixa dos ativos superou a inflação, os custos de ocupação foram reduzidos e os níveis de vacância seguiram baixos na maioria dos segmentos”, explica a perito.

Existe, ainda, um potencial de valorização no médio e longo prazo. “Os preços de mercado estão em níveis historicamente baixos, com dividendos projetados na tira de 12% para os próximos 12 meses”, afirma Borges.

O pequeno prazo, no entanto, deve ser marcado por uma novidade rodada de volatilidade. “O movimento de queda visto nos fundos imobiliários nos últimos meses não significa que a classe chegou ao fundo do poço, já que os juros vão continuar subindo e penalizando principalmente os fundos de tijolo”, pontuam os analistas Larissa Nappo e Fausto Menezes, do Itaú BBA.

Além da dinâmica de juros e inflação, as incertezas em relação ao cenário político e à situação fiscal brasileira podem intensificar o sobe-e-desce das cotas dos fundos imobiliários no mercado secundário nos próximos meses. Por isso, os analistas do Itaú BBA reforçam a perspectiva de longo prazo para o investimento nesses fundos.

Em linhas gerais, o momento pode ser favorável para o investidor que olha para o investimento em fundos imobiliários com uma visão de mais longo prazo. Do contrário, o horizonte logo primeiro ainda promete muitos altos e baixos.