Fundos imobiliários: hora de vender, segurar ou duplicar a aposta?

Não por casualidade, o Ifix, índice de referência dos fundos imobiliários, caminha para fechar o sexto mês no negativo pela primeira vez na história.

“Houve uma mudança de expectativa muito grande ao longo do ano pretérito. Estávamos caminhando para um ciclo de incisão de juros, mas teve uma guinada para cima diante da desancoragem de expectativa de inflação e da piora no cenário fiscal”, lembra Luis Stacchini, da Navi Capital.

“Com isso, o Ifix segue sangrando lentamente, e está caindo com mais volume negociado, um tanto que só aconteceu duas vezes na história, na quadra da covid-19 e atualmente”, destaca Stacchini.

Para o profissional, o potente fluxo vendedor nos últimos meses sugere notório excesso do mercado. “Nós não sabemos quando essa maré negativa vai embora, mas sabemos que os fundos imobiliários estão muito baratos, mesmo com a classe apresentando fundamentos sólidos”, comenta.

Vicente Coelho, do time de gestão da Vinci Compass, lembra que a classe é composta majoritariamente por investidores pessoas físicas, que tendem a se assustar com mais facilidade em momentos de estresse do mercado.

“No caso do Ibovespa, o zagueiro que normalmente segura o índice em cenários mais voláteis é o investidor institucional. Mas, porquê ele não tem participação expressiva no Ifix, os fundos imobiliários acabam sofrendo uma volatilidade mais acentuada quando os juros sobem”, diz.

Se a tributação sobre a receita dos aluguéis dos imóveis presentes nos fundos imobiliários de “tijolo” for aprovada pelo Congresso, não há a menor incerteza de que a situação ainda pode piorar. Mas, ao menos por ora, dizem os especialistas, a tendência é a de que a proposta seja vetada.

“A bancada do agronegócio se colocou no mesmo tórax permitido dos fundos imobiliários, portanto tem força dentro do Congresso para derrubar a proposta. Eu, particularmente, acho difícil passar porque a indústria ainda é muito pequena”, pondera Stacchini.

Vende, segura ou prega a aposta?

Os especialistas comentam que, na margem, têm comprado mais fundos imobiliários, em privativo os de “papel”, que investem em títulos de renda fixa do setor imobiliário, porquê os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), e são atrelados aos indicadores CDI e IPCA.

“Os fundos de papel estão com os maiores descontos, existe uma assimetria muito grande. E movimentos de subida do mercado, em universal, acontecem de forma muito rápida e não dá tempo de entrar quando o bonde já está passando, portanto estamos adiantando posições”, afirma Stacchini.

Do ponto de vista do investidor, Coelho defende que a hora de investir em fundos imobiliários é agora, mas sem deixar de lado o perfil do investidor e o gosto ao risco, pois é preciso ter paciência para transpor o ciclo macroeconômico ainda ruim.

“O Ifix negocia atualmente com bastante desconto, um tanto que só foi visto durante a pandemia e em 2016, portanto existe uma grande janela de oportunidade, mas tem que ter paciência”, ressalta.