Financiamento imobiliário: reduzir a dívida ou utilizar o verba. O que vale mais a pena?

Ter uma lar própria é o sonho de muita gente. E, para essa conquista, muitos recorrem aos financiamentos imobiliários, que podem levar até longos 30 anos para quitar o tão almejado imóvel. Por outro lado, há quem consiga diminuir esse prazo por meio da amortização. Mas em um cenário porquê o atual, de Selic em um patamar de 14,25% ao ano, o que vale a pena?

Para calcular essa estratégia, é preciso entender, inicialmente, os Dispêndio Efetivo Totalidade (CET) do financiamento: isso inclui, além dos juros, os impostos pagos. No entanto, especialistas ouvidos pelo Valor Investe explicam que tomar porquê base os juros do financiamento também é um bom caminho para saber o que é mais vantajoso financeiramente.

Relação Selic x Financiamento

A Selic é a taxa básica de juros da economia, a “taxa mãe de todas as taxas de juros”, explica Gean Duarte, economista e técnico em renda fixa da Me Poupe! e presidente da Bixa Rica. Com a Selic está subida, os empréstimos (incluindo os financiamentos imobiliários) ficam mais caros.

Por outro lado, a Selic elevada influencia o rendimento dos principais investimentos de renda fixa, porquê Letras de Crédito Imobiliário e do Agronegócio (LCI e LCA), fundos atrelados à taxa DI e CDB’s, o que torna os investimentos mais atrativos, comenta Paula Bazzo, planejadora financeira pela Planejar.

“Se a Selic subiu, vai ter uma melhor remuneração para o investidor destes produtos que são de captação de crédito. As dívidas ficam mais caras, mas para o investidor fica mais atrativo emprestar o seu verba porque ele vai ter uma remuneração de juros maior” , detalha Bazzos.

A taxa Selic está atualmente em 14,25% ao ano. Porém, porquê alguns investimentos têm desconto de Imposto de Renda (IRPF) em torno de 20% (que precisam ser considerados na matemática) a rentabilidade depois o desconto fica perto dos 12% ao ano, explica Duarte.

Para entender essa matemática é preciso indagar a taxa de juros de cada financiamento para saber se o retorno do investimento é maior do que o da dívida.

Segundo Duarte, entre 2018 e 2021, financiamentos imobiliários que não faziam segmento do programa Minha Moradia Minha Vida (MCMV) tinham juros próximos de 8% ao ano. Atualmente, o patamar se elevou para tapume de 12%. Aliás, existem financiamentos que possuem contratos indexados à Selic e que sofrem mudança à medida que a taxa se eleva.

No entanto, atualmente, investindo em renda fixa já é provável conseguir retorno de mais de 1% ao mês — 12% ao ano — em investimentos considerados de perfil conservador. Com isso, se a pessoa contratou um financiamento de 8% ao ano ou se tem um financiamento por MCMV, por exemplo, que a taxa pode ser de 4% ao ano, vale mais a pena investir, aponta o economista.

Por outro lado, não há decisão certa ou errada. Isso depende do contexto e do momento de vida de cada pessoa. É preciso calcular o que é mais vantajoso financeiramente, mas também levar em consideração a questão emocional.

“Tem gente que não gosta de ter dívidas, logo, amortizar traz um refrigério. Eu já percebi que quando se tem um objetivo concreto, tipo, quitar a lar, isso dá mais motivação para fazer o negócio sobrevir. Eu já vi pessoas que tinham o projecto de amortizar e passaram a fazer renda extra. Até a sua capacidade de poupar melhora porque você tem um objetivo e isso te dá motivação”, descreve Duarte.

Outros fatores para considerar na hora da decisão, segundo os especialistas, são:

Suplente de emergência: Se o comprador já possui um ‘pé de meia’ para momentos de urgência equivalente a, pelo menos, 6 meses das despesas mensais para trabalhadores com carteira assinada e 12 meses para autônomos. Caso não possua, a recomendação é primeiro poupar para nascente objetivo, ao invés de amortizar.
Liquidez: Calcular a premência de chegada rápido ao verba. Investimentos com baixa liquidez podem não ser adequados se houver possibilidade de precisar dos recursos em pequeno prazo. Aliás, embora amortizar reduza a dívida, o valor investido no imóvel não é facilmente atingível. Se houver premência de liquidez, é importante considerar essa limitação.
Disciplina: Pessoas que não possuem persistência para vigilar o verba e investir mensalmente precisam ponderar se conseguirão satisfazer a meta de poupar ao invés de amortizar.
Objetivos financeiros: Definir metas claras ajuda a escolher entre amortizar ou investir. “Por exemplo, se o objetivo é quitar a dívida mais rapidamente, a amortização pode ser preferível”, explica Nayra Sombra, planejadora financeira pela Planejar.
Situação profissional: Firmeza no trabalho pode influenciar na decisão. Em caso de incerteza, manter recursos disponíveis pode ser mais prudente.

Optei por investir: onde alocar meu verba?

O melhor investimento, caso a pessoa opte por investir ao invés de amortizar, deve estar desempenado com os objetivos de cada um. Duarte pontua que caso a pessoa tenha disponibilidade de poupar por mais tempo, é provável conseguir taxas melhores.

“Por exemplo, o investimento que você pode resgatar a qualquer momento, o Tesouro Selic, considerado o investimento mais seguro do Brasil, está te dando um retorno hoje próximo de 12% ao ano líquido. Agora, se você puder deixar por mais tempo, é provável conseguir entre 13% e 14% ao ano”, explica o CEO da Bixa Rica.

Aliás, zero de poupança. De combinação com o economista, a caderneta da poupança está rendendo aproximadamente 7% ao ano e é preciso buscar investimentos mais “efetivos”.

Já Sombra pontua que, antes de investir, é fundamental calcular o perfil de risco do investidor e considerar que a maioria desses investimentos está sujeita à tributação do Imposto de Renda, com exceção das LCIs, LCAs e FIIs, que são isentos para pessoas físicas. Aliás, a alíquota do IR varia conforme o prazo do investimento, sendo menor para aplicações de longo prazo.

De combinação com a planejadora, as melhores sugestões (com rendimento líquido superior ao CET) são:

Tesouro Direto, porquê: Tesouro Selic (pós-fixado), indicado para suplente de emergência, com liquidez diária; Tesouro Prefixado, que oferece taxa fixa, ideal para quem acredita na queda da Selic; e Tesouro IPCA+, que protege contra a inflação, garantindo rendimento real.
CDBs (Certificados de Repositório Bancário). Cá a rentabilidade varia conforme o prazo e o emissor.
LCIs e LCAs (Letras de Crédito Imobiliário e do Agronegócio), que são isentas de Imposto de Renda, com rentabilidade que pode superar 100% do CDI;
Fundos Imobiliários (FIIs), que distribuem rendimentos mensais isentos de IR, com potencial de valorização das cotas;
Ações de empresas que pagam dividendos, que podem oferecer retornos superiores no longo prazo;
Fundos atrelados à taxa DI.

Segundo os especialistas, é provável adotar uma estratégia híbrida, que pode ser uma abordagem equilibrada para otimizar o uso dos recursos disponíveis. Cá, o comprador pode combinar entre amortizar uma segmento do verba disponível e investir outra.

Por exemplo, utilizar segmento do saldo do FGTS para amortizar o financiamento imobiliário, reduzindo o prazo e, consequentemente, os juros pagos, e utilizar a outra segmento em investimentos que ofereçam rentabilidade superior à do fundo.

No entanto, é importante realçar que o saque do FGTS é permitido exclusivamente em situações específicas previstas em lei, porquê deposição sem justa motivo, aposentadoria, compra ou amortização de financiamento habitacional, entre outras.

Para utilizar o FGTS em investimentos, uma das alternativas é aderir ao Saque-Natalício, modalidade que permite a retirada anual de uma segmento do saldo da conta do fundo, no mês de natalício do trabalhador. Ao optar por essa modalidade, o trabalhador abre mão do saque integral do FGTS em caso de deposição sem justa motivo, mantendo exclusivamente o recta à multa rescisória de 40% sobre o saldo totalidade.

Antes de tomar qualquer decisão, é fundamental calcular o perfil financeiro, objetivos de pequeno, médio e longo prazo, situação de trabalho, além de considerar a liquidez e os riscos dos investimentos.

Amortizar a parcela ou o prazo?

Financeiramente, vale mais a pena encurtar o prazo do financiamento, apontam os especialistas, principalmente se for contratação na tábua SAC. Isso porque, ao diminuir o tempo, o comprador reduz o saldo devedor e os juros sobre ele.

Já se a pessoa está precisando de uma folga financeira no orçamento, por exemplo, pode fazer sentido amortizar o valor da parcela, considerando que essa folga pode ajudar a ‘extinguir o queima’ de dívidas mais caras, porquê cheque peculiar e cartão de crédito.

Simulação 1: Quando vale mais a pena investir

Cenário: Financiamento imobiliário de R$ 300 milénio
Taxa de juros: 8% ao ano (CET)
Prazo: 30 anos
Saldo devedor atual: R$ 200 milénio
Disponibilidade de R$ 50 milénio para investir ou amortizar
Investimento recíproco: Tesouro IPCA+ com vencimento em 2035, oferecendo uma rentabilidade de IPCA + 6% ao ano.
Considerando a inflação projetada de 5,57% para 2025, a rentabilidade nominal seria de aproximadamente 11,57% ao ano. Em seguida a dedução do Imposto de Renda (15% para aplicações supra de 720 dias), a rentabilidade líquida seria de tapume de 9,83% ao ano
Cá, a rentabilidade líquida do investimento (9,83% a.a.) é superior à taxa de juros do financiamento (8% a.a.), indicando que, neste cenário, investir os R$ 50 milénio pode ser mais vantajoso do que amortizar o financiamento.

Simulação 2: Quando vale mais a pena amortizar

Cenário: Financiamento de R$ 300 milénio
Taxa de juros: 14% ao ano (CET)
Prazo: 30 anos
Saldo devedor atual: R$ 200.000,00
Disponibilidade de R$ 50 milénio para investir ou amortizar
Investimento recíproco: CDB com rentabilidade de 100% do CDI
Considerando a taxa Selic atual de 14,25% ao ano, o CDI está em torno de 14,15% ao ano.
Em seguida a dedução do Imposto de Renda (15% para aplicações supra de 720 dias), a rentabilidade líquida seria de tapume de 12,03% ao ano
Cá, a rentabilidade líquida do investimento (12,03% a.a.) é subordinado à taxa de juros do financiamento (14% a.a.), indicando que, neste cenário, amortizar o financiamento com os R$ 50 milénio disponíveis é mais vantajoso do que investir em um CDB que rende 100% do CDI.