A febre dos fundos imobiliários acabou?

Essa viradela de chave da euforia para a posição fica evidente quando se olha para o comportamento da base de investidores, que hoje cresce no ritmo mais lento desde que os fundos imobiliários se popularizaram no Brasil.

Entre 2019 e 2025, o número de cotistas saltou de 645 milénio para 2,87 milhões, um prolongamento de 345%, que consolidou a indústria uma vez que uma das principais portas de ingressão em investimentos de risco no país. Na verificação ano a ano, no entanto, a retrato mostra um cenário de poderoso desaceleração de novos investidores.

Em 2023, houve aumento de 24% da base de investidores, enquanto em 2024 esse percentual caiu para 13,6%. Neste ano até outubro, o progressão é de somente 3%. O resultado frustra as expectativas de boa segmento do mercado que esperava que a marca simbólica de três milhões de cotistas fosse alcançada em 2025. O público que já lotou fóruns de discussões e lives hoje parece mais seletivo e menos disposto a embarcar em qualquer ativo.

Mauro Dahruj, gestor da Hedge Investments, comenta que essa postura reflete mais um sinal de maturidade do que o término de um romance entre o investidor e os fundos imobiliários. “Houve uma subtracção na velocidade de ingressão, mas ainda é prolongamento, com murado de 100 milénio novos CPFs nascente ano, mesmo com juros a 15% ao ano”, afirma. “Isso mostra uma vez que a base está consolidada”.

Para William Eid Junior, professor sênior da FGV EAESP, a concorrência direta da renda fixa explica boa segmento do menor interesse por fundos imobiliários. “Basta olhar para o rendimento dos títulos públicos neste ano, com liquidez diária e praticamente nenhuma dor de cabeça operacional, para entender por que tantos investidores têm preposto esse caminho”, afirma.

Ele lembra ainda que o investidor brasiliano, em universal, não tem perfil de longo prazo e reage a estímulos imediatos, o que o leva a se movimentar por efeito manada. “Existe um componente poderoso de FOMO (‘fear of missing out’, na {sigla} em inglês), o pânico de permanecer de fora. As pessoas entram em um investimento não por racionalidade, mas porque viram outros ganhando verba. É logo que surgem essas febres que vão e voltam”, explica.

Em termos de captação, o setor já levantou R$ 42,9 bilhões neste ano até o início de novembro, um volume que praticamente encosta nos R$ 44,6 bilhões captados em 2024. O ano começou fraco, com emissões escassas e investidores retraídos, mas a recuperação recente recolocou o mercado em um patamar semelhante ao do ano anterior. De qualquer forma, essa zero está distante do auge de 2021, quando a indústria captou R$ 52 bilhões, mas também longe do colapso de 2022, quando o volume caiu pela metade.

Hudson Bessa, professor universitário e sócio da HB Escola de Negócios, lembra que a explosão dos fundos imobiliários foi, antes de tudo, um fenômeno promovido pelo ciclo de baixa dos juros.

“Entre 2018 e 2021, o Brasil viveu taxas de juros nas mínimas. Quando o risco é muito remunerado, o investidor corre detrás. Nesse período, a bolsa bombou, os fundos multimercados cresceram e os fundos imobiliários viraram queridinhos, com dividendos gordos e cotas supra do valor patrimonial”, destaca.

O cenário mudou radicalmente quando a taxa Selic começou a subir, entre 2021 e 2022, saindo de 2% para 13,75% ao ano, um choque que reorganizou toda a lógica de risco e retorno no mercado. “Se o investidor tem a opção de investir em um título público, porque se expor à volatilidade?”, pondera Bessa.

Foi sob esse contexto que a renda fixa passou a oferecer retornos robustos e com risco mínimo, drenando recursos de produtos mais arriscados, uma vez que os fundos imobiliários.

Na retrato de hoje, em que a taxa Selic se encontra em 15% ao ano, a dinâmica é a mesma. Para Carolina Borges, crítico da EQI Investimentos, o prolongamento mais lento de novos cotistas não é uma questão de duelo estrutural da classe, mas conjuntural, em uma resposta direta ao cenário de taxas de juros elevadas, que torna as alternativas de renda fixa mais generosas aos olhos dos investidores.

“Quando olhamos os fundos de renda fixa, eles estouraram em captação, porque é ali que o investidor procura retorno, mesmo que nem sempre com menos risco. Há a sensação de segurança, já que a rentabilidade é contratada”, observa.

Além dos títulos públicos e dos fundos de renda fixa, há uma variedade de outros ativos à disposição do investidor, uma vez que os títulos de dívida de empresas privadas. Entre os que ganharam mais destaque nos últimos anos estão as LCIs e LCAs, CRIs e CRAs e debêntures incentivadas, todas com o bônus da isenção do imposto de renda.

“Não é uma decisão fácil furar mão de um retorno próximo de 15% ao ano na renda fixa para assumir o risco dos fundos imobiliários”, admite Bessa.

Segundo Borges, a atratividade da renda fixa obrigou os gestores de fundos imobiliários a serem mais criativos para captar recursos no mercado. Algumas casas têm recorrido a operações de troca de cotas, estratégia em que a compra de ativos é feita mediante participação em outro fundo. “É uma forma de continuar fazendo negócios em um envolvente de juros tão elevados”, comenta.

Entre as captações no ano, Fernanda Rosalem, dirigente de investimentos da Paladin, comenta que mais de um terço vem dos fundos de papel (aqueles que compram títulos do setor imobiliário, uma vez que os Certificados de Recebíveis Imobiliários, os CRIs), mas há um movimento de retomada dos fundos de tijolo (aqueles que compram os imóveis em si) em curso. “Isso mostra que a classe está voltando a se variar”, diz.

Mesmo com a concorrência da renda fixa, Bessa analisa que a situação dos fundos imobiliários em 2025 é menos desanimadora do que parece. O valor de mercado dos fundos, que havia derrubado para 75% do valor patrimonial no ciclo de subida de juros, diz, agora está perto de 90%, mostrando uma recuperação de preços.

“Quando tem pagamento de dividendo seguro e preço das cotas subindo, o investidor olha para a classe com outros olhos”, afirma o professor. Ele comenta que os fundos de papel se beneficiaram da perspectiva de queda dos juros no próximo ano, que provocou uma queda nos contratos futuros de juros. Já os fundos de tijolo, os que mais sofreram durante a pandemia, reduziram a vacância e apresentaram melhora operacional.

O desempenho dos fundos imobiliários ajuda a explicar por que, apesar da perda de tração no número de investidores, a classe ainda preserva cintilação. O IFIX, índice que acompanha o desempenho dos fundos, acumula retorno de 15,3% no ano até outubro, segundo levantamento da Hedge Investments.

Dahruj afirma que o IFIX vai fechar o ano com proveito significativo e com potencial para superar ainda mais o retorno da renda fixa. “É uma recomposição das perdas dos últimos três anos. Mesmo sem queda efetiva da taxa de juros, os fundos recuperaram preços e vão fechar o ano com rentabilidade robusta”, defende.

Entre os setores, a rentabilidade é maior entre os fundos focados em imóveis, uma vez que os de shoppings (19% de subida), galpões logísticos (17,6% de ganhos) e renda urbana (15,8%). Os fundos de recebíveis imobiliários (CRIs) oferecem o menor retorno, de 14% no ano.

Borges acredita que o momento ainda é favorável para quem procura oportunidades, principalmente nos chamados fundos de tijolo. “Mesmo com a recuperação vista ao longo do ano, os preços ainda estão longe do pico do último ciclo imobiliário“, destaca.

A EQI vem aumentando a exposição a esses fundos em suas carteiras recomendadas, em um movimento de antecipação ao potencial de retorno esperado para quando a taxa de juros iniciar a desabar, possivelmente no primeiro trimestre de 2026, conforme sugerem as apostas do mercado.

Bessa observa que os ativos de risco vivem hoje um processo de recuperação mais grande, sustentado pela combinação de expectativas de queda da Selic, melhora das condições macroeconômicas e retorno do fluxo estrangeiro ao país. Com a inflação caminhando para a meta e um envolvente menos hostil para os investimentos, afirma, o investidor volta a enxergar valor nos ativos de risco. “Não é que o paixão tenha concluído, é uma questão de momento”, defende.

A Hedge Investments projeta que o próximo ano deve marcar o início de um novo ciclo positivo para os fundos imobiliários uma vez que um todo. “É um segmento saudável, que atravessou os últimos anos com menos eventos de crédito do que outras classes. A combinação de resultados operacionais melhores e juros em queda tende a impulsionar a valorização nos próximos trimestres”, afirma Dahruj.

Essa visão também é compartilhada por Rosalem, da Paladin, que destaca a valor da isenção fiscal uma vez que um dos pilares que sustentam a atratividade dos fundos. Ela lembra que a tentativa de tributação por meio da Medida Provisória (MP) 1303 mobilizou poderoso reação do mercado neste ano.

“A MP atingia o coração da classe, que hoje reúne quase três milhões de investidores e cumpre papel importante no financiamento imobiliário. Se os dividendos fossem tributados, o dispêndio de captação das incorporadoras subiria, travando novos projetos. A manutenção do mercê é fundamental, pois preserva a atratividade e a função de captação de recursos da indústria”, explica.