Mansão própria com Selic a 15%: entenda o impacto da taxa no financiamento imobiliário em cinco pontos

Entenda em cinco pontos os impactos da Selic no financiamento

A Selic é conhecida uma vez que o dispêndio do quantia. Logo, quando ela sobe (ou se mantém em níveis mais altos), os bancos vão repassar esse dispêndio para os financiamentos, incluindo os imobiliários. O mesmo acontece no cenário oposto: com queda, há uma “sensível redução nas taxas dos financiamentos em universal, inclusive do crédito imobiliário”, explica Paula Bento, planejadora financeira pela Planejar.

Os financiamentos pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH), uma vez que no programa Minha Mansão Minha Vida (MCMV), são menos afetados já que as taxas e subsídios são determinado previamente pelo governo e os recursos são da poupança, explica Leonardo Guerra, diretor regional RE/MAX Região Federalista, rede de franquias imobiliárias.

Mas fora do programa, no Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), o peso no bolso é maior já que a verba para isso vem de recursos livres — que ficam mais caros com a Selic mais subida.

Neste cenário, as parcelas também tendem a permanecer mais altas já que o crédito fica mais dispendioso. Por outro lado, em um ciclo de queda de juros, enquanto as parcelas tendem a diminuir, pode ser que o mercado imobiliário fique mais aquecido, o que pode gerar valorização das unidades residenciais.

Além dos impactos diretos, há também os indiretos, uma vez que para quem vai financiar imóvel na vegetal, explicam os especialistas ouvidos pelo Valor Investe. Para oriente público, o peso da Selic fica mais evidente quando ocorre a assinatura do contrato, onde a taxa será a que está sendo praticada pelo mercado na entrega das chaves. Isso pode variar tanto para o lado bom, uma vez que para o lado ruim, caso a Selic suba ainda mais.

Werton Oliveira, economista da Ekonomy Consultoria, explica que algumas construtoras optam por financiar diretameente o comprador do imóvel sem a premência de banco e podem colocar uma “trava taxa” para controlar o efeito da oscilação de juros.

“Mesmo que a taxa suba em um determinado período, a construtora faz um contrato que segura e mantém a taxa de juros atual. O que é que é interessante entender? Que se hoje a taxa está subida, pode ser que daqui a dois, três anos ela caia, mas também pode estar mais subida do que está hoje, dependendo do cenário econômico que vamos encontrar lá na frente”, pondera Oliveira.

Outrossim, quando o financiamento é feito ao longo da obra, o saldo devedor costuma ser revisto por índices da construção social, uma vez que o INCC. Uma vez que uma Selic elevada tende a pressionar os preços, esse revérbero pode encarecer o saldo devedor durante a obra, ainda que não haja impacto direto na taxa de financiamento, detalha Guerra.

A selic também pode afetar indiretamente os aluguéis porque, apesar de a maior secção dos contratos ser atualizado por índices atrelados à inflação, uma vez que IPCA ou IGPM (espargido uma vez que o índice do aluguel), caso haja desaceleração nos financiamentos e maior procura por locação, funciona a famosa Lei da oferta e demanda. Com mais gente aguardando as taxas caírem para contratar o financiamento, os preços dos aluguéis também podem subir, explica Bento.

No entanto, com essa desaceleração na procura por financiamento, o cenário cria uma pressão sobre as incorporadoras que já estão com imóveis prontos. Com isso, Werton explica que pode ser mais fácil negociar os valores das unidades já que as incorporadoras precisam manter as vendas aquecidas e com isso, geralmente, tornam-se mais flexíveis à pechincha, principalmente dos imóveis que já estão prontos para morar.

“Existe já um movimento de mercado, que a gente percebe que alguns construtoras facilitam a ingressão, tentam fazer um parcelamento desse valor para tentar fazer com que fique mais fácil para o cliente fechar o seu financiamento junto ao banco”, comenta Oliveira.

Os sistemas de amortização disponíveis — Sac e Price — também são afetados pela taxa. A “amortização” é a secção da parcela destinada para reduzir o valor financiado, enquanto a outra secção da parcela paga os juros daquele mês.

A Price, que fixa o valor das parcelas ao longo do contrato, tende a sentir mais o efeito da subida, pois as prestações são calculadas no momento da contratação. Segundo Oliveira, neste sistema os juros incidem sobre o saldo devedor por mais tempo.

Já a SAC, que prevê parcelas decrescentes, suaviza esse impacto porque possui amortização estável. Isso reduz o saldo devedor rapidamente, diminuindo a exposição aos juros altos, detalha o economista.

• Compare a Tábua Price e Sac

4. Captação da poupança x Renda fixa

O rendimento da poupança muda de convénio com a meta da taxa Selic: Se a Selic estiver supra de 8,5% ao ano, a poupança rende 0,5% ao mês​ mais Taxa Referencial. Já se a Selic estiver aquém desse patamar, a poupança rende 70% da Selic, ​convertida para taxa mensal, mais Taxa Referencial, segundo a Caixa Econômica Federalista.

Com isso, a poupança se torna um investimento considerado “pouco atrativo” porque a rentabilidade é baixa, perdendo até para a inflação em alguns momentos, mas torna atrativo outros tipos de investimentos, uma vez que CDB, uma vez que Tesouro Selic, entre outros, explica Oliveira.

O problema disso, pontua o economista, é que os outros investimentos são concorrentes diretos da poupança e secção da captação de recursos para crédito habitacional vem justamente desse investimento mais tradicional. “Logo, com a escassez desse tipo de recurso vindo da poupança, torna-se mais custoso financiar o crédito para a compra do imóvel novo”, diz Oliveira.

Por outro lado, para quem não possui urgência em financiar e topa esperar a queda da Selic, vale aproveitar o cenário de retornos altos da renda fixa para ‘engordar’ o volume de quantia para a ingressão do imóvel, investindo mensalmente uma vez que se fossem as próprias parcelas do imóvel — diminuindo assim o valor que será financiado.

A recomendação da planejadora é investir preferencialmente em ativos sem prazo, uma vez que Tesouro Selic ou Certificado de Repositório Bancário (CDB) que renda 100% do CDI de grandes bancos para prometer liquidez e segurança já que “quem está buscando imóvel, também pode encontrar alguma oportunidade” no meio do caminho e, com isso, deve ter a liberdade de conseguir sacar o montante a qualquer momento.

Os financiamentos habitacionais seguem a tendência da Selic, mas não de forma imediata. Guerra explica que os bancos costumam esperar sinais consistentes de queda para reduzir suas taxas, e esse repasse pode levar de três a seis meses depois o início do ciclo de cortes. Outrossim, o tamanho da redução pode não ser o mesmo quando isso intercorrer.

“Se, por exemplo, a Selic tombar de 15% para 10%, isso não significa que as taxas dos financiamentos habitacionais também terão uma queda de cinco pontos percentuais. A variação costuma ser mais moderada”, explica Guerra, da RE/MAX.

Por isso, há prós e contras em cada decisão: comprar e esperar os juros caírem. Quem compra agora pode conseguir melhores condições de negociação no valor do imóvel, mas assume o risco de remunerar juros mais altos por qualquer tempo, até que a redução da Selic se reflita nos financiamentos. Por outro lado, esperar pode valer perder boas oportunidades no mercado, já que não há garantias sobre o ritmo ou intensidade da queda das taxas, pondera Guerra.

Para quem financiar com juros mais altos, a portabilidade do crédito é uma possibilidade que pode ser utilizada para baratear a dívida, conseguindo, inclusive, negociação para taxas melhores quando o ciclo de cortes principiar. Cá, a amortização também pode ajudar a diminuir o saldo devedor.

No meio de tudo isso, Bento ressalta que a decisão sobre a compra da lar própria “nunca é somente do ponto de vista financeiro” e envolve outros aspectos, uma vez que familiares e até mesmo emocionais. Por isso, é preciso colocar na balança a premência de cada pessoa, uma vez que a própria urgência pela moradia.

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