Fundos imobiliários ou imóveis: qual é a opção mais rentável?

Simulação feita pela Rico Investimentos mostrou que o rendimento dos fundos imobiliários é quase o dobro do valor recebido pelo aluguel de um imóvel Os brasileiros têm uma paixão antiga pelo investimento em imóveis como fonte de renda passiva por meio dos aluguéis. No mercado de capitais, não por acaso, os fundos imobiliários se tornaram, desde a sua estreia, bastante populares entre os investidores de varejo. Mas, ao colocar os prós e contras de cada um na ponta do lápis, o que é mais vantajoso: adquirir um imóvel físico ou investir em fundos imobiliários?
Já de pronto: o rendimento mensal dos fundos imobiliários tende a ser maior que a rentabilidade de um imóvel.
Bruna Sene, analista de renda variável da Rico, usou dados do índice FipeZap, que monitora o comportamento dos preços de imóveis e a rentabilidade dos aluguéis nas principais cidades brasileiras, e do IFIX, índice que mede o desempenho dos principais fundos negociados na bolsa, a B3, para comparar o potencial de ganho com aluguel e com dividendos.
Para a análise, foram considerados os números do FipeZap de novembro do último ano, que mostrou uma rentabilidade de 0,51% do aluguel, resultado da média de preço dos imóveis no Brasil, de R$ 9,3 mil por metro quadrado, e do preço do aluguel, de R$ 47,24 por metro quadrado.
Um imóvel de 60 metros quadrados, portanto, é negociado atualmente por R$ 558 mil, em média, com um aluguel de R$ 2,8 mil, sem considerar custos adicionais, como condomínio e despesas com manutenção do imóvel.
No caso dos fundos imobiliários, o retorno em dividendos (dividend yield) do IFIX foi de 1,05% em novembro de 2024, com uma média mensal de 0,97% ao longo do ano.
Pelos cálculos de Sene, se os R$ 558 mil (valor usado no exemplo do imóvel físico) fossem usados para investir em fundos imobiliários, o investidor teria obtido uma média de rendimento de R$ 5,4 mil por mês.
Ou seja, o retorno dos fundos imobiliários é quase o dobro do rendimento de um imóvel.
Ao comparar a valorização do IFIX com a do preço dos imóveis desde 2012, quando o índice da classe estreou no mercado, os fundos imobiliários também despontam na frente: 108% contra 61%. Mas é preciso ter estômago para aguentar a volatilidade destes ativos ao longo do tempo, como mostra o gráfico abaixo.

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Em um intervalo menor, de cinco anos, a diferença entre o IFIX e o preço dos imóveis diminui: 33% contra 30%. Cabe lembrar, no entanto, que neste período os mercados de todas as partes do mundo foram penalizados pela pandemia.
“No início da pandemia de covid-19, o IFIX recuou mais de 40% em poucos dias. Nestes casos, se o investidor se desesperar ao ver seu patrimônio diminuir, já que os fundos são negociados em bolsa, ele pode acabar vendendo suas cotas com prejuízo significativo, que não necessariamente reflete o valor justo dos ativos”, destaca a analista.

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Fundos imobiliários ou imóvel?
Além da diversificação, uma vez que os fundos imobiliários dão acesso aos investidores à diversos portfólios de imóveis, outras vantagens são: a isenção de imposto de renda sobre rendimentos para pessoas físicas, a distribuição de no mínimo 95% dos seus lucros aos cotistas e a possibilidade de terceirizar a gestão do investimento a um gestor profissional.
Por outro lado, por serem negociados na bolsa, o investimento nesses ativos deve ser feito de forma cuidadosa e alinhada ao perfil e aos objetivos de cada investidor. Em outras palavras, ao alocar em fundos imobiliários, deve-se ter em mente que as cotas vão oscilar para cima e para baixo diariamente.
No caso dos imóveis, existem os custos de manutenção e a aplicação de impostos que podem reduzir a rentabilidade. A cobrança sobre os ganhos com aluguel, por exemplo, segue a alíquota progressiva do imposto de renda, conforme a tabela abaixo.
Alíquota progressiva do Imposto de Renda
Outros pontos de atenção são a baixa liquidez, pois a venda de um imóvel pode demorar, sobretudo em cenários de crise, e a possibilidade de o imóvel ficar vazio, o que geraria despesas adicionais ao proprietário até ser alugado novamente.
É de se considerar, no entanto, a tranquilidade de ter um imóvel físico, que, como muitos sabem, tende a se valorizar ao longo do tempo.
Conforme explica Sene, enquanto os fundos imobiliários oferecem mais praticidade e diversificação, os imóveis físicos tendem a promover maior estabilidade no valor investido. “Ambas as opções podem proporcionar um fluxo de caixa consistente, desde que selecionadas com uma boa estratégia”, diz.
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