IFIX, índice dos fundos imobiliários, está a um passo da máxima histórica

“O saldo da classe nos últimos meses demonstra que, apesar de um cenário econômico incerto, tanto do ponto de vista de política monetária, quanto de política fiscal, os fundamentos da classe continuam sólidos”, destaca Victor Sartori, exegeta da Levante Inside Corp.

Depois de um início de ano para ser esquecido, quando o IFIX completou cinco meses consecutivos de queda em janeiro, os fundos imobiliários parecem reagir à pressão vendedora que tomou conta da classe na viradela de 2024 para 2025.

No final do ano pretérito, a aversão ao risco invadiu o mercado com o início de mais um ciclo de subida da taxa básica de juros, a Selic. Começou vagarosamente, em setembro, quando o Banco Meão decidiu aumentar em 0,25 ponto, para 10,75% ao ano. Na reunião seguinte, em novembro, a poder monetária elevou em mais 0,50 ponto, para 11,25%.

Desde logo, de novembro até março foram três doses a mais de 1 ponto cada, levando a Selic para 14,25% ao ano.

Ao mesmo tempo em que o BC subiu os juros, lembra Sartori, as incertezas relacionadas ao cenário fiscal e a capacidade do governo de honrar as contas públicas levaram as taxas oferecidas pelos títulos do Tesouro Direto a patamares recordes.

“Nesse período, as taxas dos títulos públicos indexados ao IPCA alcançaram níveis que não eram vistos desde o governo Dilma”, ressalta o exegeta.

Além da dinâmica de juros e do cenário fiscal, a possibilidade de tributação sobre a receita dos fundos imobiliários gerou preocupação suplementar aos investidores da classe no início do ano.

O que mudou de lá para cá?

Para Izabele Correia, exegeta da Nord Investimentos, os descontos observados naquele período abriram oportunidades de compra atrativas, e segmento da subida recente do IFIX reflete justamente esse movimento de ajuste.

“Essa melhora de humor está diretamente ligada à correção dos preços, posteriormente as fortes quedas registradas no início do ano, período em que o mercado ainda ajustava as expectativas sobre até onde a Selic poderia seguir”, explica.

• A retomada dos fundos imobiliários a partir de março se deve, em segmento, pela melhora do cenário macroeconômico, que reduziu a aversão ao risco e favoreceu os ativos de renda variável porquê um todo.
• Ao mesmo tempo, a manutenção das isenções tributárias sobre a receita e também sobre os dividendos pagos aos investidores eliminou, na visão da exegeta, um dos principais focos de incerteza que vinha limitando o fluxo para a classe.

Para Sartori, o principal motor dos fundos imobiliários nos últimos dois meses foi o recuo nas taxas dos juros futuros, que registraram quedas significativas, passando de níveis próximos a 15% ao ano para perto de 14%.

“No início do ano, quando o IFIX acumulava cinco meses seguidos de perdas, essas mesmas taxas de juros futuros atribuíam patamares próximos a 16% à Selic. Com uma redução de quase 200 pontos-base de lá para cá, no entanto, os investimentos em renda variável voltaram a lucrar destaque”, avalia.

Ainda que o movimento dos juros futuros indiquem uma redução nas apostas para a Selic ao termo do ciclo, vestuário é que, na próxima semana, o Comitê de Política Monetária (Copom) do Banco Meão (BC) deve anunciar mais uma subida na taxa de juros.

Conforme mostra o Termômetro do Copom, instrumento do Valor Investe, as chances de a Selic subir 0,5 ponto na reunião da semana que vem são de 66%, enquanto as apostas para um aumento de 0,25 são de unicamente 29,3%. Se confirmado, portanto, os juros devem ir para 14,75% ao ano.

“Acredito que a provável elevação de 0,5 ponto já esteja atribuída nas projeções do mercado e, por isso, não deve surpreender, uma vez que o presidente do BC, Gabriel Galípolo, indicou, na ata da última reunião, que esse movimento deveria ocorrer”, pondera Sartori.

Felipe Sant’Anna, profissional em mercado do grupo Axia Investing, comenta que o mercado já entendeu que vai precisar conviver com juros elevados por mais tempo. No entanto, o que deve permanecer no radar dos investidores é a notícia do Copom para as próximas reuniões.

“Uma novidade subida na Selic não deve fazer muito preço nos ativos, mas o enviado da poder monetária vai ser lido com lupa, em cada pormenor, pois interessa mais saber se os juros vão passar dos 15% ou se vão parar neste patamar”, defende.

O momento de investir já passou?

Mesmo diante da recuperação do mercado de fundos imobiliários, muitos fundos continuam sendo negociados com desconto e podem, sim, penetrar espaço para novas valorizações adiante.

“Essa oportunidade é visível tanto nos fundos de ‘tijolo’, que podem se beneficiar do recuo dos juros futuros, quanto nos fundos de ‘papel’, que, apesar dos rendimentos elevados, ainda são negociados inferior de seus valores patrimoniais”, explica Izabele.

Para a exegeta, embora o pico de oportunidade já tenha pretérito, uma vez que os preços das cotas dos fundos não permanecem indefinidamente nas mínimas, o cenário atual ainda oferece boas oportunidades com pontos de ingressão bastante atrativos.

Diante do cenário de Selic elevada, os fundos de “papel”, que investem em títulos de renda fixa ligados ao setor imobiliário, porquê os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), devem seguir se destacando entre os fundos da classe.

“Uma vez que esses fundos têm em seus portfólios ativos atrelados ao CDI e ao IPCA, eles conseguem se beneficiar diretamente da subida dos juros e da inflação, mantendo rendimentos elevados e funcionando porquê uma importante proteção para os investidores”, afirma Izabele.

Os fundos de “tijolo”, que investem em imóveis físicos, por sua vez, enfrentam um envolvente mais reptador, com a concorrência da renda fixa pressionando os preços das cotas. “Apesar disso, estes fundos seguem com fundamentos sólidos, registrando locações, vendas de imóveis e com um bom desempenho operacional”.