IFIX, índice dos fundos imobiliários, sobe pelo quarto mês seguido e renova recorde

Segundo Caio Nabuco de Araújo, crítico da Empiricus Research, o desempenho segue diretamente ligado às expectativas para a política monetária. “Apesar de o Banco Médio ainda manter um oração mais conservador, o mercado já aposta, em sua maioria, no início do ciclo de cortes de juros entre janeiro e março. Esse cenário melhora o estabilidade entre renda fixa e renda variável, ajusta os preços dos ativos e favorece os fundos imobiliários”, afirma.

Na mesma risca, Carolina Borges, director de estudo da EQI, destaca que o progressão do IFIX foi impulsionado principalmente pela movimentação dos títulos públicos. “Tivemos uma queda importante nas taxas dos títulos públicos atrelados à inflação em novembro, o que favorece os fundos de tijolo no universal. Shoppings, lajes corporativas (escritórios) e galpões fecharam o mês no positivo”.

• Os títulos do governo atrelados à inflação são considerados uma das principais referências de retorno. Quando essas taxas caem, o rendimento desses papéis diminui. Isso leva mais investidores para os ativos de maior risco, porquê os fundos imobiliários, já que eles passam a oferecer uma renda mensal competitiva e, porquê consequência, os preços das cotas sobem.

“Esse ajuste acontece porque os fundos são comparados diretamente aos títulos públicos. Quando a taxa deles cai, o mercado passa a admitir remunerar mais custoso pelas cotas dos fundos”, explica Borges.

Entre os segmentos que apresentaram melhor desempenho, os fundos de lajes corporativas foram o principal destaque do mês, em seguida um longo período mais fraco. Segundo Borges, esses fundos subiram, em média, 3% no mês.

“Vimos shoppings e galpões subindo muito também, e com a expectativa de juros mais baixos e a retomada de grandes investidores institucionais, o segmento de tijolo porquê um todo tende a marchar mais”, diz.

Caio Nabuco também aponta essa recuperação. “Os fundos de escritórios, que ficaram muito para trás nos últimos anos, apresentaram reação relevante em novembro. O fundo PVBI11 é um bom exemplo desse movimento”, afirma.

Em relação ao desempenho do RECR11, que assumiu com folga a liderança ao subir 47,6% no mês, a exposição relevante do fundo a créditos mais arrojados exige cautela no atual cenário de juros elevados, além de garantias consideradas menos evidentes.

“Outro ponto é que o desconto atual da quota é patível com os riscos da tese. Embora o retorno totalidade (preço da quota + dividendos) e o retorno em dividendos (dividend yield) projetado sejam atrativos, eles ainda ficam pouco competitivos frente a alternativas de menor risco disponíveis no mercado”, avalia Marx Gonçalves, director da extensão de fundos listados da XP.

Entre os fundos de recebíveis imobiliários, que investem em títulos de dívida do setor, o desempenho foi mais moderado. Segundo Borges, a inflação mais controlada limita o potencial de valorização dessas cotas. “A inflação mais contida afeta as expectativas de juros, mas ainda estamos falando de juros elevados”, pondera.

Ela comenta que esses fundos continuam cumprindo muito a função de entregar renda real supra da inflação ou acompanhando a taxa de juros, mas não são fundos que costumam se valorizar muito no preço da quota.

Os fundos de recebíveis chamados de “high yield”, aqueles que buscam remunerar rendimentos mais altos, justamente porque assumem maior risco de crédito, foram destaques negativos de novembro, com HCTR11 e DEVA11 entre as maiores quedas.

“High yield significa retorno maior porque o risco é maior. Isso não quer expor, necessariamente, que todos vão dar problema. Existem fundos high yield com bom desempenho”, explica Borges.

Em relação ao HCTR11 e DEVA11, ela comenta que, em ambos os casos, o problema já se materializou. “Houve calote, é uma questão estrutural”, acrescenta.

Além dos fundos “high yield”, tem também os fundos chamados “high grade”, que investem em operações de crédito de menor risco, normalmente com empresas mais sólidas do ponto de vista financeiro. Eles costumam remunerar rendimentos menores, mas com maior previsibilidade.

Olhando para o retorno em dividendos, Eliane Teixeira dos Santos, economista da Cy Capital, avalia que os fundos de papel mantiveram em novembro a recuperação dos proventos. “Essa melhora refletiu na firmeza das distribuições mensais”, afirma.

Os fundos de galpões logísticos e os fundos imobiliários híbridos passaram por uma estabilização nos dividendos, enquanto os fundos de shoppings tiveram ligeiro recuo recente nesse retorno. Os de escritórios seguem mais voláteis, segundo a economista.

Do lado da avaliação de preços, Teixeira destaca que o indicador P/VP, {sigla} para preço sobre valor patrimonial, ainda mostra que os fundos estão descontados, ou seja, negociando aquém do seu preço. Em universal, essa métrica mostra justamente se o fundo está subvalorizado ou sobrevalorizado em relação ao valor de seus imóveis ou ativos.

“Quando o P/VP está aquém de 1, significa que o investidor está comprando a quota por um valor menor do que aquele registrado no patrimônio do fundo. E, em todos os setores, o P/VP ainda segue aquém de 1”, explica a economista.

A economista também observa que, apesar dos descontos, os fundos imobiliários voltaram a permanecer mais competitivos na verificação com outras aplicações de renda fixa. Nos fundos de galpões logísticos, o retorno pago ao investidor voltou a se aproximar da média histórica dos últimos dez anos quando comparado às taxas reais de longo prazo.

Já nos fundos de papel, o retorno pago hoje já supera a média histórica quando comparado aos juros dos títulos prefixados de médio prazo, aqueles que pagam uma taxa fixa conhecida no momento da emprego.

Mesmo com o bom momento dos fundos de tijolo, a EQI mantém uma postura mais cautelosa na mudança de alocação da sua carteira. “Em novembro, não mudamos a estratégia: seguimos mais concentrados em fundos de papel, mas aumentando aos poucos a participação em fundos de tijolo”, afirma Borges.

Segundo ela, futuras mudanças vão depender do cenário dos próximos meses, principalmente para onde vai a taxa básica de juros, a Selic.