Imóvel porquê investimento: com Selic subida, ainda vale a pena comprar para alugar?

Apesar de ser considerado uma boa manancial de renda, imóveis não oferecem rentabilidade garantida. Por isso, na hora de apostar nesse tipo de investimento, é necessário considerar fatores porquê taxa de vacância, valorização do imóvel, localização, demanda da região, custos de manutenção, tributação e possíveis oscilações do mercado, que podem reduzir a rentabilidade no limitado prazo, explica Luciana Maia, professora de Finanças da Instauração Instituto de Pesquisas Contábeis, Atuariais e Financeiras (Fipecafi).

Segundo Maia, o aumento das locações de limitado prazo, impulsionado por plataformas digitais, tem atraído muitos investidores, mas também intensificou a concorrência, o que pode impactar a ocupação e os preços. “Antes de comprar ou financiar um imóvel para aluguel é importante fazer um planejamento financeiro, calcular a liquidez do investimento e ter uma suplente para períodos de menor rentabilidade”, pontua.

Segundo os especialistas, o investimento é menos volátil em verificação ao mercado acionário, porquê ações e criptomoedas. Outrossim, os preços dos imóveis e dos aluguéis costumam escoltar a inflação, ajudando a preservar o poder de compra.

No entanto, a rentabilidade está sujeita à oscilações de preço, períodos de desocupação prolongados (que o proprietário terá de tapulhar possíveis custos), deterioração do imóvel e problemas com inadimplência de locatários. O cocuruto capital necessário para esse tipo de investimento, pode limitar outras oportunidades financeiras, apontam os especialistas.

Já para quem procura diversificação, os imóveis também podem trazer mais estabilidade ao portfólio de investimentos, minimizando os riscos, além de ser um ativo que o investidor constrói patrimônio.

Em relação à rentabilidade, é necessário olhar para um período de tempo maior, já que a valorização da unidade tende a sobrevir ao longo dos anos, o retorno via aluguel é gradual e depende da ocupação contínua, explica Werton Oliveira, economista do Sindicato da Construção Social do Estado da Paraíba (Sinduscon-PB).

Outrossim, dissemelhante de aplicações financeiras, imóveis apresentam baixa liquidez, ou seja, o ativo não é convertido em quantia de forma rápida.

Com a Selic subindo, ainda é um bom negócio?

Para calcular se é uma boa oportunidade, é preciso confrontar o retorno do aluguel com o investimento necessário e averiguar o cenário do mercado imobiliário.

Para calcular a verosímil rentabilidade do imóvel, o proprietário deve incluir o valor dos impostos que pagará, manutenções e possíveis reformas, além de uma suplente para suprir períodos de vacância ou inadimplência no imóvel. Outrossim, é preciso colocar na conta que imóveis têm rentabilidade ligada às condições econômicas e, principalmente, à localização do imóvel.

A forma porquê o imóvel será adquirido (se pago à vista, financiamento, valor da ingresso maior ou menor) interfere diretamente na rentabilidade do investimento, sobretudo em um cenário de subida de juros.

“Quando você compra o imóvel à vista, geralmente a construtora oferece descontos e elimina os juros do financiamento, aumentando o retorno. Já quando a unidade é financiada, o dispêndio totalidade do imóvel será maior devido aos juros. Por termo, o prazo de financiamento muito longo reduz o valor da parcela, mas aumenta o dispêndio totalidade com juros”, descreve Oliveira.

Uma vez que calcular: O “yield” (rentabilidade) de aluguel mostra a rentabilidade anual em relação ao valor do imóvel. Basta dividir o valor do aluguel anual pelo preço de compra do imóvel e multiplicar por 100 para obter leste percentual. “O retorno do aluguel pode variar conforme o mercado e a localização. Em grandes cidades porquê São Paulo e Rio de Janeiro, o rendimento mensal de um aluguel residencial geralmente gira em torno de 0,3% e 0,6% do valor do imóvel”, diz Maia.

“Assim, por exemplo, se o investidor está pensando em comprar um imóvel das quais valor de venda é de R$ 900 milénio, deveria esperar um aluguel entre R$ 2.700 a R$ 5.400, aproximadamente. Quanto mais simpático o imóvel e as características da região, maior será a rentabilidade verosímil”, explica a professora.

Outra forma é confrontar o retorno do imóvel com outros investimentos, porquê a Selic ou FIIs e observar se a rentabilidade do imóvel com o aluguel (descontado os custos de condomínio e da parcela do financiamento) é positiva (gera lucros) e se cobre os investimentos anteriores.

“É preciso pensar também no longo prazo, pois porquê a Selic está subida, os investimentos em renda fixa podem ser mais atrativos no limitado prazo. No entanto, imóveis podem ser interessantes para diversificação e proteção contra a inflação”, aconselha Oliveira.

A desabono dos imóveis também deve entrar no conta. Uma vez que os imóveis são um ativo físico, o desgaste originário na construção, principalmente para imóveis mais antigos, afeta o valor de revenda e pode exigir investimentos em reformas para manter o imóvel atrativo, impactando diretamente na rentabilidade com o aluguel, explicam os especialistas.

Para ter uma chance maior de uma boa rentabilidade em relação aos imóveis, os especialistas ressaltam que é preciso calcular:

• Localização, que pode ter boa demanda por aluguéis, porquê regiões próximas a universidades, áreas turísticas, centros comerciais ou transporte público; além de segurança e potencial de desenvolvimento da região;
• Custos com impostos (IPTU, ITBI), taxas de condomínio, seguros e possíveis reformas;
• Valor médio de aluguéis na região, calculando se o valor a ser recebido cobre os custos do imóvel, principalmente o valor da taxa do condomínio e parcela do financiamento;
• Taxas de juros, em caso de imóvel financiado. “Essa variável é importantíssima na rentabilidade do investimento, pois o valor da ingresso, mais o prazo do financiamento podem aumentar o dispêndio totalidade do imóvel”, ressalta Oliveira;
• Verificar se o imóvel está regularizado e sem dívidas;
• Potencial de valorização, já que há uma relação direta entre as tendências de desenvolvimento da região, com o emergência de novos empreendimentos e o valor do aluguel.