Isentas de imposto de renda, LCIs também serão emitidas por financeiras

O Banco Medial (BC) aprovou a emissão de Letras de Crédito Imobiliário (LCI) pelas sociedades de crédito, financiamento e investimento, popularmente conhecidas porquê financeiras. A medida passará a valer a partir de 1º de julho. Com isso, as financeiras terão mais um instrumento de captação de recursos, com o potencial de incentivar no mercado de crédito imobiliário, diz o BC. Mas, na prática, a decisão também pode ampliar o interesse por esses títulos de renda fixa, isentos de imposto de renda e com potente apelo no varejo.

A mudança foi aprovada em reunião da autonomia nesta quinta-feira (8) e é resultado de uma proposta apresentada durante uma consulta pública para aprimorar as normas das sociedades de crédito.

João Paulo Braune Guerra, jurista da dimensão bancária do PGLaw, avalia que embora o objetivo principal da mudança seja técnico — ampliar o escopo operacional das financeiras e equipará-las a outras instituições que exercem funções similares —, o efeito reputacional é inevitável.

“As financeiras são instituições autorizadas pelo Banco Medial que atuam principalmente na licença de crédito para obtenção de bens, serviços e capital de giro. Muitas operam porquê braço financeiro de grupos comerciais ou industriais e costumam atuar em nichos não plenamente atendidos pelos bancos, porquê financiamento de veículos usados ou operações de maior risco. Com essa requalificação regulatória, há uma sinalização regulatória que reconhece maturidade institucional das financeiras”.

A oferta das LCIs para as pessoas físicas pelas financeiras, evidente, dependerá da estrutura de distribuição que essas instituições vão adotar: plataformas digitais, bancos parceiros ou corretoras.

Escora ao setor imobiliário

Para Eduardo Pachi, perito em Recta Imobiliário e Mercados financeiro e de capitais da VNP Advogados, a medida amplia o aproximação ao funding para construtoras e incorporadoras, sobretudo aquelas atendidas por financeiras de porte médio ou pequeno ao mesmo tempo. Com mais emissores de LCI no mercado, as carteiras de crédito dos bancos também não ficam sobrecarregadas, diz.

“A combinação de juros mais elevados, maior aversão ao risco no setor financeiro e a procura de bancos por manter margens de juros em patamares satisfatórios tem levado instituições de menor porte a esgotar rapidamente suas fontes de funding tradicionais, porquê depósitos a prazo e Letras Financeiras. Os spreads de crédito (a diferença entre as taxas de juros a que capta e a que serpente) se ampliaram, e tais instituições encontram maior dificuldade em ajustar os preços de novos títulos isentos de imposto de renda diante de menor liquidez. Isso pode dificultar o aproximação ao crédito para algumas empresas do setor imobiliário”.

Manter as fontes financiamento imobiliário, mormente aquele que não se enquadra no Sistema Financeiro da Habitação, em níveis saudáveis para atender a demanda da indústria da construção e quem precisa de um imóvel tem sido um duelo.Tanto, que o tema entrou nas ações estratégicas do Banco Medial em 2025.

“O crédito imobiliário no Brasil é financiado pela caderneta de poupança. Mas as pessoas começaram a sacar o numerário da caderneta de poupança e passaram a investir em outros ativos com mais rentabilidade, sejam títulos públicos ou produtos de renda fixa. Isso é positivo, mas tem o contraponto do funding”, declarou Rogério Lucca, secretário-executivo do Banco Medial, em recente live do BC.

A decisão de permitir que as financeiras emitam LCIs também deve aumentar a concorrência para captar recursos, o que pode beneficiar mutuários e investidores. Esses investidores, aliás, podem vir a ser a pessoa física.

“O Banco Medial amplia a capacidade de atrair investidores, sobretudo aqueles mais conservadores e de classe média, expandindo o perfil de público com o qual essas instituições podem dialogar. Isso pode facilitar o aproximação das financeiras a segmentos de mercado mais sensíveis à previsibilidade e à segurança dos investimentos e que tradicionalmente recorrem a bancos comerciais, múltiplos ou outros agentes”, complementa Guerra, do PGLaw.

Porquê funciona a captação via LCI

As LCI permitem que o banco capte numerário para repassar às empresas do setor imobiliário, por meio da licença de crédito. Quem pegou o empréstimo é obrigado a quitar a dívida com o banco, pagando juros. A instituição financeira ganha esses juros e fica com uma fatia. O restante é pago ao investidor que faz a compra da LCI.

Esses títulos de renda fixa costumam invocar a atenção porque contam com boa remuneração e relativa segurança, já que são cobertos pelo Fundo Garantidor de Créditos, parecido com um seguro que restitui o investidor em caso de calote do banco, até R$ 250 milénio por CPF em cada instituição, restringido a R$ 1 milhão.

“Mas mesmo com o FGC, é importante determinar a solidez da financeira de quem está emitindo“, alerta José Rubens Constant, jurista perito em Recta Tributário do escritório JLegal Team.

“A escolha de uma LCI passa também por confrontar o retorno oferecido com outras opções, inclusive outras LCIs ou títulos de renda fixa, para verificar se o prêmio de risco está adequado. Aliás, as LCIs geralmente possuem prazos de vencimento mais longos e podem não permitir o resgate antecipado. Isso exige planejamento e organização do investidor”, pontua.

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Atualmente, o investidor que compra as LCI precisa esperar de 9 a 12 meses desde a data da emprego para ter liquidez diária nesse tipo de resultado. Em papéis indexados a índices de preços (porquê IPCA), a carência será ainda maior, de 36 meses. Isso é resultado de uma decisão do Juízo Monetário Pátrio (CMN) de 2024, que estabeleceu novas regras para restringir os tipos de operações que se enquadravam porquê ligadas ao a setor imobiliário.

O objetivo foi ladear a “folia” de emissões no mercado de papéis de captação privada isentos de imposto de renda. Antes da solução do CMN, operações para pessoa jurídica sem conexão com o mercado imobiliário estavam sendo feitas. Por conta da isenção de IR garantida para quem compra os títulos, a operação tende a ser mais barata para as empresas que recorrem a elas para se financiar. No atual cenário, no entanto, se o título não for pra financiar a política de habitação, ele não pode ser emitido.

Os títulos que chegam ao mercado devem estar registrados em entidade autorizada pelo Banco Medial e devem trazer informações claras sobre quais são os créditos imobiliários que os lastreiam, acrescenta Guerra, do PGLaw.

Pachi, da VNP Advogados, avalia que outro desvelo importante é realizar a diversificação entre emissores. “Mormente em corretoras que agregam várias financeiras, contribui para redução de risco de crédito, dada a limitação do FGC por emissor”, pontua.