Quem paga o IPTU: o proprietário ou o inquilino?

Saiba como resolver imbróglio que deixa locadores e inquilinos em impasse diante dos contratos de aluguel O Imposto Predial e Territorial Urbano, o IPTU, pode gerar dúvidas para quem mora de aluguel e não tem nenhum imóvel em seu nome: afinal, quem paga o IPTU é o proprietário ou o inquilino?
Em geral, a obrigação de pagar o IPTU é do proprietário do imóvel, mas com um detalhe importante: essa obrigação pode ser repassada ao inquilino no contrato de locação. Ou seja, a quitação do imposto depende de acordo entre as partes.
O IPTU é um imposto de competência municipal que pode ser quitado em cota única, geralmente com desconto nessa modalidade, ou parcelado ao longo dos meses seguintes. O valor cobrado tem como base o valor venal do imóvel e varia conforme a legislação de cada município.
No Código Tributário Nacional consta que a obrigação de pagar esse imposto é do proprietário do imóvel em questão. Porém, a Lei de Locação (Lei nº 8.245/91) permite que a responsabilidade do pagamento dos impostos e taxas do imóvel seja transferida para o inquilino, caso acordado no contrato.
Quem explica é o advogado Ermiro Neto, professor de Direito Imobiliário da Faculdade Baiana de Direito. “Não tem como alterar na prefeitura a regra de responsabilidade [do proprietário]. Para resolver esse pequeno problema, o que se convencionou — e isso não está em lei — é estabelecer no contrato de locação que o inquilino fique responsável pelo pagamento de todas as despesas do imóvel”, afirma.
Só que, caso o inquilino não pague as parcelas do imposto, quem arca com as consequências legais junto à prefeitura é o proprietário do imóvel.
Quem é isento de pagar IPTU
Prédios públicos, sejam do município, estado ou União, não pagam IPTU. Outras regras de isenção do imposto são determinadas por cada prefeitura.
Em São Paulo, por exemplo, a isenção do IPTU é benefício que atende imóveis de pessoas aposentadas ou pensionistas, beneficiárias de renda mensal vitalícia pelo Instituto Nacional do Seguro Social (INSS) e beneficiárias do Programa de Amparo Social ao Idoso. É preciso também acumular os seguintes requisitos:
Não possuir outro imóvel no município;
Utilizar o seu único imóvel como residência;
Rendimento mensal que não ultrapasse três salários mínimos no exercício a que se refere o pedido, para isenção total;
Rendimento mensal entre três e cinco salários mínimos no exercício a que se refere o pedido, para isenção parcial;
O imóvel deve fazer parte do patrimônio da pessoa solicitante;
O valor venal do imóvel deve ser de até R$ 1.507.616,00.
A isenção pode ser concedida da seguinte forma:
100%, quando o valor bruto recebido pela pessoa interessada for de até três salários mínimos;
50%, quando o valor bruto recebido pela pessoa interessada for maior que três e até quatro salários mínimos;
30%, quando o valor bruto recebido pela pessoa interessada for maior que quatro e até cinco salários mínimos.
Como é calculado o IPTU
O cálculo do IPTU varia conforme dois vetores: a alíquota percentual incidente sobre o valor-base e o valor venal, que é a base de cálculo do imposto. O porte da construção impacta na avaliação do valor venal, feita pela prefeitura.
De acordo com Marcelo Siqueira, procurador da Fazenda de Fortaleza e professor da UNI7, os municípios determinam o imposto a partir de plantas de valores que incluem terrenos e imóveis residenciais e não-residenciais. Normalmente, essa lista de valores é referendada pela Câmara Municipal.
“Muitos municípios têm IPTUs defasados, porque a planta nem sempre é corrigida anualmente”, destaca o procurador.
De todo modo, quando a prefeitura vai fazer a avaliação do valor venal, são levados em consideração alguns critérios, como:
Estar em área nobre ou não;
Melhorias urbanas no entorno do imóvel;
Existência de construção na área;
Qual o padrão de construção, entre outros.
“Quanto maior a construção, maior o valor venal”, reforça Ermiro Neto, que pondera: “Não há regra geral, toda cidade vai ter sua lei de IPTU e vai disciplinar isso nas áreas urbanas”.
Como fazer a consulta de débitos de IPTU
A consulta aos débitos de IPTU deve ser feita no site do município onde o imóvel está localizado. Neste caso, basta acessar o portal, buscar por “IPTU” e seguir as orientações apresentadas.
É essencial ter em mãos o CPF do proprietário ou o número de inscrição do imóvel.
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