Selic mantida em 15%: financiar agora ou esperar? Veja prós e contras de cada decisão

Segundo Leonardo Guerra, diretor regional RE/MAX Região Federalista, rede de franquias imobiliárias que atua tanto no segmento de locação quanto na venda de imóveis, há duas coisas que impactam diretamente o preço dos imóveis e que pesam nessa decisão: oferta e demanda, e, evidente, a taxa de juros.

Quando a taxa de juros está mais subida, Guerra explica que a demanda tende a ser menor, o que pode pressionar o preço das unidades para insignificante. Neste cenário, quem sonha com a vivenda própria tem mais poder de barganha.

Ou por outra, existe uma defasagem de três a seis meses para que a redução da Selic apareça nas taxas imobiliárias, comenta Pedro Gomide, sócio da Smart Leilões. Ele pondera também que o repasse também não é integral. “Há estudos que mostram que uma queda de dois pontos percentuais na Selic pode gerar somente meio ponto percentual de redução no financiamento. A relação não é direta e não ocorre de um mês para o outro”, comenta.

Porém, o impacto da Selic no crédito habitacional varia conforme o tipo de financiamento:

No caso de quem financia pelo programa Minha Vivenda Minha Vida (MCMV), não há efeito direto de uma Selic mais subida já que as taxas são determinadas previamente pelo governo e atualmente estão entre 4,50% e 10% ao ano. Dentro do programa, os juros variam de combinação com a renda familiar mensal bruta, que impactará em qual tira do programa o beneficiário se enquadra.

Para que não se enquadra no MCMV, embora atualmente o Sistema Financeiro da Habitação (SFH) sofra influência dos juros, a partir de 2026 as taxas terão um limite de 12% ao ano, conforme as regras do novo crédito imobiliário, que também elevaram o teto supremo do imóvel para R$ 2,25 milhões.

A partir daí, entram os que financiam pelo Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), que abarca imóveis supra do novo teto de R$ 2,25 milhões. Esse é o público mais afetado pela Selic, pois as taxas são definidas pelos bancos com base no dispêndio de captação. Para oriente grupo, esperar a queda da Selic pode ser mais vantajoso, pois há uma expectativa de consolação nas taxas praticadas.

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Para quem decide financiar agora, Guerra ressalta de manter o preço de hoje, em razão de um cenário de imprevisibilidade sobre o que vai suceder com o valor no horizonte.

“Porquê historicamente há sempre valorização ao longo do tempo, há uma verosimilhança de subir o preço com o passar do tempo. E, provavelmente com a queda de juros e a redução nos juros do financiamento imobiliário, há sempre uma escolha de buscar uma portabilidade. A minha recomendação, de vestimenta, seria para comprar agora e estar atilado a essa movimentação, lembrando que a taxa de juros do crédito imobiliário não oscila tanto quanto a Selic”, pondera o diretor.

A portabilidade consiste em, ao longo do período de financiamento, o comprador trocar a dívida de banco com o intuito de conseguir taxas melhores. Com isso, quem financiar com taxas mais altas, quando os juros caírem pode tentar levar a dívida para outra instituição financeira que ofereça taxas menores, “garantindo o preço de hoje e, lá na frente, reduzindo o dispêndio totalidade do imóvel com juros”, diz.

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O contra, neste cenário, é que o comprador começa pagando um valor mais superior, o que demanda também uma renda maior para conseguir a aprovação do crédito.

“Tudo isso vale considerando que a parcela precisa caber no orçamento com segurança. Se o valor aperta demais as finanças, é melhor recuar. Mas para quem tem crédito, encontrou o imóvel visível e consegue remunerar a parcela, comprar agora e ajustar as taxas no horizonte costuma fazer mais sentido do que permanecer parado esperando a Selic tombar”, diz Gomide.

No entanto, nessa matemática precisa estar também as recentes novidades do crédito habitacional, já que as alterações impactam diretamente o bolso de quem quer tirar o sonho da vivenda própria.

Para além do novo teto do SFH e dos juros limitados, a Caixa anunciou esta semana que voltou a permitir a contratação de mais de um financiamento imobiliário por pessoa em contratos que utilizam recursos do Sistema Brasílico de Poupança e Empréstimo (SBPE). Ou por outra, o banco voltou a financiar até 80% do valor dos imóveis na modalidade de Sistema de Amortização Metódico (SAC) e até 70% na Tábua Price, o que faz com que o comprador tenha um consolação no valor de ingressão do imóvel.

Por outro lado, para quem já encontrou o imóvel ideal, mas prefere protelar o financiamento para aproveitar uma verosímil queda da Selic, o jurisconsulto perito em Recta Imobiliário Raphael Mançur sugere negociar com o vendedor a assinatura de um Instrumento de Compromisso de Compra e Venda com prazo de três a quatro meses para formalizar o contrato definitivo.

“O comprador pode antecipar somente a segmento que pagaria com recursos próprios, garantindo o negócio sem assumir contratar o financiamento no atual momento com a taxa de juros mais elevada”, explica o jurisconsulto.

Com esse prazo ajustado em contrato, o comprador consegue “segurar” o imóvel agora e esperar a verosímil queda da Selic entre janeiro e março de 2026. “Se as taxas realmente começarem a tombar, ele entra com o financiamento já em condições mais favoráveis, pagando menos juros no longo prazo e sem percorrer o risco de perder o imóvel encontrado”, detalha o perito.

Confira os prós e contras de cada decisão, segundo especialistas

Financiar agora (Selic subida)

• Possibilidade de encontrar boas oportunidades, já que a demanda diminui com juros altos;
• Para quem tem urgência ou achou um imóvel muito específico, pode possuir maior margem para negociar preço;
• Garante o preço atual do imóvel (com potencial de valorização futura);
• Possibilidade futura de portabilidade para taxas menores;

• Juros elevados aumentam o valor totalidade financiado (no caso de contratos que são afetados);
• Parcelas iniciais mais altas comprometem a renda;

Retardar (esperando a queda da Selic)

• Possibilidade de taxas de juros mais baixas e, consequentemente, parcelas menores;

• Risco de o preço do imóvel subir no período de espera;
• Risco de perder o imóvel dos sonhos para outro comprador.