Selic sobe a 13,25%: porquê ficam os financiamentos imobiliários?

“De forma simplificada, quando a inflação sobe, o Banco Meão eleva os juros para desestimular o consumo e sustar a subida de preços. O contrário também ocorre: quando a inflação está controlada, a Selic pode ser reduzida para estimular a economia”, explica Rafaela de Sá, planejadora financeira pela Associação Brasileira de Planejamento Financeiro (Planejar).

A Selic mais subida, portanto, implica imóveis financiados mais caros, tanto na parcela quanto no montante totalidade pago ao longo dos anos.

O impacto da elevação da Selic normalmente não é subitâneo, já que os bancos ajustam suas taxas gradualmente, de entendimento com o cenário econômico e suas políticas de crédito. No entanto, esse dispêndio já foi proeminente no início deste ano, explica Werton Oliveira, economista da Consultoria Ekonomy.

Segundo o economista, os principais bancos do país se anteciparam a elevação da Selic e reajustaram suas taxas, ancorados no direcionamento (guidance) da reunião do Copom de dezembro do ano pretérito, que apontou duas altas de 1 ponto percentual nas reuniões de janeiro e março, alcançando 14,25% no final do ciclo. O cenário de subida previsto para a reunião de janeiro já se confirmou.

A Caixa Econômica, por exemplo, que detém a maior segmento da carteira de mercado imobiliário, já reajustou suas taxas de financiamento no início do mês. “Um aumento porquê o anunciado pela caixa de 1.5p.p. em um imóvel de 500 milénio, eleva em mais de R$ 500 a parcela do financiamento, o que restringe a capacidade de pagamento de muitos compradores da tão sonhada moradia própria”, comenta Werton.

Além do reajuste das taxas de juros, no último ano alguns bancos, porquê a própria Caixa Econômica, também mudaram a porcentagem da ingressão mínima na compra do imóvel, que podem chegar a 50% do valor do imóvel. “Dessa forma, o comprador tem que ter uma organização financeira maior para financiar um imóvel novo ou usado em 2025”, explica Werton.

Financiar agora ou esperar mais?

Segundo os especialistas, o momento patente para financiar vai depender de cada caso. “Para quem precisa do imóvel agora, pode ser vantajoso fechar negócio e, futuramente, buscar uma portabilidade ou renegociação caso os juros caiam. Já para quem tem flexibilidade, esperar uma redução da Selic pode simbolizar economia significativa”, aconselha Rafaela.

Caso a pessoa deseje ter um imóvel a pequeno prazo, com a perspectiva de que o Banco Meão continue elevando a taxa básica de juros, Werton pontua que o comprador deve buscar o quanto antes financiar seu imóvel, “fugindo do risco de suportar com novos reajustes nas taxas de financiamento ainda neste ano”.

Já para os que estão na incerteza se continuam no aluguel ou financiam, é preciso confrontar o dispêndio do aluguel com o valor da prestação. “Se a parcela do financiamento for significativamente maior e comprometer o orçamento, pode ser melhor prorrogar. Mas se for viável e houver premência de moradia própria, o financiamento pode valer a pena”, ressalta a planejadora financeira.

E quem já tem financiamento?

Pessoas que já possuem financiamento imobiliário em curso também podem ser impactadas, a depender da modalidade contratada do crédito. Isso porque há financiamentos com taxas de juros fixas ou indexados a qualquer índice, porquê Selic, IPCA ou à Taxa Referencial (TR).

No caso de financiamentos atrelados a índices, sempre que houver um reajuste no índice, o valor das parcelas também aumentará, o que encarece também o montante final. Já contratos com taxa fixa não sofrem variação depois a contratação, independentemente da Selic, explicam os especialistas.

A decisão entre amortizar ou investir depende do dispêndio do financiamento, dispêndio de oportunidade e do perfil do investidor, explicam os especialistas.

“Por exemplo, se alguém tem um contrato com taxa fixa de 9% ao ano, e o DI horizonte de longo prazo indica uma taxa de 14%, a princípio a decisão racional seria não amortizar e manter o verba aplicado. A recíproca é verdadeira. Se alguém tem um financiamento a 14% ao ano, se o DI horizonte de longo prazo indicar uma taxa de 10% ao ano, melhor seria resgatar da emprego e amortizar o saldo devedor”, aponta Marcelo Milech, planejador financeiro.

Outrossim, Werton ressalta que, com a amortização, os recursos que o comprador poupar com juros poderá usufruir no horizonte.

Dicas para se preparar financeiramente para financiar um imóvel, segundo os especialistas:

• Construa uma suplente para a ingressão do imóvel;
• Tente apinhar recursos para remunerar a maior segmento do valor à vista e reduzir a parcela financiada;
• Mantenha um bom score de crédito;
• Simule diferentes cenários para entender o impacto das taxas no longo prazo.