Utilização de imóvel uma vez que garantia em mais de uma operação de crédito imobiliário já está regulamentada
O Juízo Monetário Pátrio (CMN) editou a Solução CMN 5.197, de 19 de dezembro de 2024, que disciplina as condições para contratação de crédito imobiliário. A norma promove alterações na Solução CMN 4.676, de 31 de julho de 2018.
A revisão era necessária por conta da aprovação da Lei 14.711, de 30 de outubro de 2023, que promoveu uma série de alterações no busto lícito que disciplina a hipoteca e a loucura fiduciária, tendo uma vez que propósito asseverar mais efetividade e segurança jurídica na utilização dessas modalidades de garantia em operações de crédito imobiliário. As novas regras entram em vigor em julho.
Entre os aprimoramentos trazidos pela legislação estão a extensão da loucura fiduciária e da hipoteca, e a loucura fiduciária de propriedade superveniente de coisa imóvel, de quem objetivo é possibilitar a realização de novas operações de crédito imobiliário tendo uma vez que garantia a utilização de um mesmo muito imóvel já oferecido uma vez que garantia em outra operação.
Com a loucura fiduciária da propriedade superveniente, um imóvel já insensato fiduciariamente poderá ser utilizado uma vez que garantia em uma novidade operação de crédito antes que a operação originalmente contratada tenha sido quitada. Nesse tipo de operação, a propriedade fiduciária do muito continuará com o credor da operação original. Ou por outra, essa novidade transação pode ser realizada com um credor diverso.
Já a extensão da hipoteca e a extensão da loucura fiduciária permitem, respectivamente, que a hipoteca e a loucura fiduciária já constituídas sejam utilizadas para a contratação de novas operações de crédito, realizadas com o mesmo credor. A extensão, no entanto, não poderá ultrapassar o prazo final de pagamento e o valor reservado definidos no título da garantia original.
A revisão da Solução 4.676, de 2018, regulamenta aspectos relacionados ao compartilhamento de garantias na realização de novas operações de crédito imobiliário, em próprio no que diz reverência às regras relacionadas aos limites de prestação de crédito. Com a regra estabelecida, caso um imóvel sirva de garantia a mais de uma operação de crédito, a razão entre a soma do valor nominal da novidade operação e dos saldos devedores das operações já garantidas e o valor da avaliação do imóvel oferecido em garantia não pode ser superior ao limite de prestação de crédito aplicável à operação preponderante.
Ou por outra, é previsto expressamente que as novas operações podem ter condições de remuneração, atualização e amortização distintas daquelas convencionadas na operação de crédito original.
Cobertura securitária nos empréstimos a pessoas naturais
Para as operações de empréstimos a pessoas naturais garantidas por imóveis residenciais, a norma também estabelece a faculdade de a instituição financeira requerer a contratação de garantia securitária que preveja a cobertura aos riscos de morte e invalidez permanente do mutuário e de danos físicos ao imóvel.
Essa medida ganha ainda mais relevância com a edição da Lei 14.711, de 2023, já que, nos casos em que o compartilhamento da garantia envolva financiamento habitacional e empréstimo, a pouquidade de cobertura securitária na operação de empréstimo pode fragilizar a situação do mutuário e/ou de sua família na hipótese da ocorrência de sinistros.
Essa faculdade deve ser exercida pela instituição financeira sem prejudicar a liberdade para a escolha de apólice de seguro por secção dos mutuários, devendo ser observadas as mesmas condições relativas ao ponto aplicáveis aos financiamentos habitacionais.
A Solução propicia a manutenção da robustez dos processos de originação e de contratação de operações de crédito imobiliário e o aumento da segurança dos agentes envolvidos, além de contribuir para o funcionamento adequado do mercado de crédito imobiliário e do Sistema Financeiro Pátrio (SFN) uma vez que um todo.
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