Você conhece aquela velha máxima dos fundos imobiliários?

Em 16 de maio deste ano de 2025 o IFIX atingiu a marca de 3.439 pontos, que é sim o valor supremo desde que passou a ser calculado, em 30 de dezembro de 2010, quando valia 1.000 pontos. Mas é importante lembrar que esses valores são nominais, ou seja, não consideram o efeito da inflação.

Quando analisamos em termos reais, corrigindo os valores do pretérito pela inflação do período, a máxima do IFIX ainda é a pontuação atingida em 03 de janeiro de 2020. Naquela data 3.253 pontos que, quando corrigidos pela inflação medida pelo IPCA até os dias de hoje, equivalem a 4.450 pontos.

Portanto o índice ainda está 22,7% aquém da máxima histórica em termos reais e precisa subir 29,4% para igualar aquela marca de 2020.

No gráfico, a risco azul está em valores nominais (sem considerar a inflação) e a risco roxa em termos reais, que atualiza os valores pela inflação do período. Note uma vez que o pico do início de 2020 só foi superado na risco azul. Quando considerado o IPCA desde portanto (risco roxa), ainda falta muito para ser igualado.

O roupa pode ser interpretado por diversos ângulos. Não é zero animador constatar que posteriormente mais de 5 anos os fundos imobiliários, em média, entregaram resultados aquém da inflação. Lembrando que o IFIX é um índice de retorno totalidade, portanto já considera todos os rendimentos que foram distribuídos, além da variação de preço das cotas.

Por outro lado, pode ser visto uma vez que uma evidência de que os fundos imobiliários não estão caros, mesmo posteriormente a expressiva valorização nos últimos meses. Visão que pode ser reforçada pelo indicador do preço das cotas em relação ao valor patrimonial. Conforme estudo publicado pelo Clube FII, em janeiro de 2020 os fundos imobiliários que compunham o IFIX eram negociados, em média, com lucro de 20% sobre os respectivos valores patrimoniais, enquanto atualmente são negociados com deságio de 10%.

Sobre a versão negativa, vale lembrar que o índice é uma média e que essa estudo é de um recorte específico entre as datas de 03 de janeiro de 2020 e 16 de maio de 2025. De forma que os resultados dos investimentos das pessoas foram diferentes do IFIX e provavelmente melhor, pois a confrontação inicia no dia do maior preço histórico. Portanto, quem comprou antes ou depois, pagou mais barato e tende a ter resultados melhores.

Também vale lembrar que, no longo prazo, a maior secção do retorno com fundos imobiliários vem dos rendimentos e não da valorização das cotas. Em períodos de ao menos 10 anos, espera-se que os rendimentos recebidos componham 80% do retorno de um investidor.

Rendimentos não são importantes exclusivamente no horizonte, muitas pessoas se interessam por fundos imobiliários justamente porque distribuem renda mensal, e se olharmos para oriente componente específico do retorno, em universal foi crescente e, em média, conseguiu superar a inflação do período.

A tábua reúne uma pequena exemplar, dos dez fundos imobiliários de maior patrimônio líquido. Podemos notar que nove deles apresentaram prolongamento nominal dos valores distribuídos, quatro tiveram prolongamento real (supra da inflação) e se um investidor tivesse um portfólio constituído pelos mesmos dez fundos, com participações iguais em cada fundo, teria percebido um prolongamento médio real de 4,49% supra do IPCA do período, que acumulou 36,77%, o que também demonstra a valor da diversificação.

O período coincide com o início da pandemia de Covid-19 e alguns dos fundos, principalmente os de shoppings, tiveram subtracção ou até interrupção temporária da distribuição de rendimentos por alguns meses.

O preço que realmente importa

O preço que realmente importa é o de ingressão, ou seja, o da compra das cotas. Sendo necessário evitar remunerar custoso, o que prejudica a rentabilidade.

Em janeiro de 2020 a rentabilidade exclusivamente com rendimentos (yield) média do IFIX era de 6% ao ano, enquanto atualmente é de 11,8%. Quem comprou em 2020 pagou custoso pelas cotas e, mesmo que tenha escolhido bons fundos, fez negócios ruins, comprometendo o retorno do seu investimento.

Depois escolher bons fundos, comprar a preço adequado deve ser o principal zelo a tomar. Depois de comprar, a oscilação de preços das cotas pouco importa.

Os preços dos fundos imobiliários atualmente te parecem adequados? A rentabilidade esperada de 11,8% ao ano te parece adequada? Estas são as análises que importam, se o IFIX está na máxima ou na mínima, não importa. Até porque, é roupa que ao considerarmos a inflação, o que ainda vale é aquela velha máxima, a de 2020.